В Москве сократилось число сделок по покупке готовых квартир
На столичный вторичный рынок вернулись «квартирные туристы»
Старт нового делового сезона на столичном вторичном рынке жилья оказался смазанным: экспозиция просела на 41%, а средние ценники подскочили на треть. На этом фоне резко упало количество сделок. По оценке экспертов, более половины потенциальных покупателей являются т. н. «квартирными туристами». Они ходят на просмотры, но у них нет денег, чтобы купить квартиры.
Как сообщил управляющий директор «Миэль» «На Николоямской» Александр Москатов, в начале этой осени на столичном рынке вторичного жилья зарегистрировано на 4% меньше сделок, чем год назад, а средняя цена продажи подскочила на 27%. Дешевле 12 млн руб. теперь покупают лишь каждую десятую квартиру. Средняя цена лота в продаже — 21,7 млн руб. против 17,1 млн год назад. Бюджетные лоты почти исчезли. В результате покупатели всё чаще выбирают дорогие объекты, что тянет вверх показатель.
Весенний разгон вторичного рынка, по мнению эксперта, сейчас выдохся: почти полгода вторичка обгоняла прошлый год по числу сделок. А в минувшем сентябре рынок отстал на 4%. Главным «тормозом» стали очень дорогие кредиты. В течение первого месяца осени в Москве было зарегистрировано всего 6,8 тыс. ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках. Это на 40% меньше, чем год назад. С 1 октября после ужесточения условий семейной ипотеки антирекорд, скорее всего, обновится.
На продажи также оказали негативное влияние инфляционные ожидания и неопределённость в развитии экономики. В этой ситуации многие собственники готовых квартир решили уйти на рынок долгосрочной аренды. Часть владельцев и вовсе сняли свои объекты с продажи, опасаясь, что средства от продажи могут обесцениться. Они решили сделать паузу, ожидая более благоприятного момента для сделки. По итогам минувшего сентября экспозиция вторички в Москве сократилась на 40,6% год к году, до 18,6 тыс. квартир.
Снижение предложения, разумеется, усилило давление на ценники. В сентябре средняя цена 1 кв. м во всех объявлениях о продаже вторичного жилья в Москве выросла на 1,5%, до 408 тыс. руб. В новых объявлениях продавцы указывали ещё более высокую стоимость, в среднем 439,8 тыс. руб. за «квадрат». За год рост стоимость вторичного «квадрата» увеличилась на 12–18%.
Сильнее всего в начале осени подорожал 1 кв. м в Зеленограде, сразу на 3%. Это выше среднемесячного роста по Москве, который обычно держится в пределах 1–2%. При этом ценовой рейтинг округов не изменился. Самое дорогое жильё по-прежнему в ЦАО, где один «квадрат» стоил 752,5 тыс. руб. Доступнее всего недвижимость в Троицком округе (224,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и Новомосковском (292,6 тыс. руб.). Выше всего конкуренция среди продавцов на юго-востоке и юго-западе. В этих округах на один объект приходится более двух объявлений.
Примечательно, что в сентябре трехкомнатные и многокомнатные квартиры обогнали по темпам роста цен более доступные «однушки» и «двушки», хотя долгое время было наоборот, — заметили в АЦ «Индикаторы рынка жилья». Это обстоятельство можно рассматривать как миграцию спроса с рынка новостроек, где более дорогая цена метра делает большие квартиры совсем недоступными, особенно в условиях урезания программы семейной ипотеки.
На столичный вторичный рынок жилья вернулись т.н. «квартирные туристы», отметили аналитики ИНКОМ-Недвижимости. Если в январе-апреле этого года их доля в числе потенциальных покупателей составляла 40%, в начале осени она увеличилась до 50%.
Эксперты зафиксировали еще одну любопытную тенденцию: ценовой разрыв между первичным и вторичным сегментами продолжает сокращаться. «В Москве в октябре 2026 года 1 кв. м в новостройках в среднем стоил 503,6 тыс. руб. (+12% за год), а 1 кв. м. вторички – 430,8 тыс. руб. (+15% за год). Сейчас первичка стоит дороже вторички на 17%», — сообщила ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская. По ее прогнозу, к концу декабря спрос на вторичное жилье в Москве, скорее всего, увеличится на 5% год к году, подталкивая объем предложения к снижению.
Отметим, что столичный вторичный рынок жилья пополняется новым предложением слабо уже два года подряд. Поэтому, несмотря на высокие ипотечные ставки, эксперты ожидают плавного движения вверх средних цен на вторичку, в пределах 1–2% в месяц.
Еще быстрее будет дорожать новый жилой фонд, на который наблюдается повышенный спрос. Сегодня каждая пятая сделка на столичном вторичном рынке проходит с квартирами в зданиях около 2020-х годов постройки и позже.
А что же делать гражданам, у которых нет сбережений на покупку московской вторички, но есть острая потребность в жилье? Частный маклер Александр Иванов советует им переориентироваться на рынок аренды, чтобы собрать средства на покупку, или начать поиски более доступной новостройки в ближайших городах Московской области, где выбор гораздо шире, а цены значительно ниже.
