Рыночная ипотека слегка подешевела: вслед за решением ЦБ банки снизили ставки по жилищных кредитам
На этой неделе по национальному ипотечному рынку прокатилась новая волна уменьшения ставок. После снижения «ключа» ЦБ РФ на 0,5% сразу несколько крупных кредитных организаций улучшили условия по рыночным программам. За лидерами вскоре последуют конкуренты, уверены эксперты. Несмотря на позитивный тренд, они не ожидают резкого оживления выдач жилищных ссуд. Рыночная ипотека по-прежнему остается очень дорогой для большинства россиян. Какие сектора рынка жилья больше всего выиграли, а какие — проиграли от решения ЦБ, выяснил «МК».
Сразу после решения Банка России снизить ключевую ставку до 14,5% два крупнейших банка страны — Сбербанк и ВТБ — в минувший понедельник объявили о смягчении условий кредитования. «Сбер» на 0,2 – 1 п.п. снизил ставки по рыночной ипотеке в зависимости от размера первоначального взноса, также на 0,5 п.п. уменьшились ставки по нецелевым кредитам под залог недвижимости. ВТБ на 10% снизил минимальный первоначальный взнос по рыночной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство. Со вторника банк «Дом.РФ» снизил базовые ставки по ипотеке в зависимости от программы.
«Банки вслед за решением ЦБ конкурируют теперь не только ставкой по новым кредитам — возвращаются программы рефинансирования. Все чаще берут деньги не на спонтанные покупки, а на долгосрочные цели — жилье, на его обустройство и ремонт. Россияне стали вдумчивее относиться к займам и примерять их «вдолгую», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ. Алексей Охорзин.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец апреля средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке на новостройки составили 19,9%, на вторичное жилье — 19,59%, на рефинансирование — 18,81 %.
«Снижение ключевой ставки Банка России на 0,5 п.п. до 14,5% годовых, в целом, благоприятно для ипотечного рынка, поскольку процентные ставки будут снижаться. До конца мая можно ожидать снижение ставок по рыночной ипотеке в России до 19-19,5% годовых», — сообщила «МК» ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
Однако, по ее оценке, это всё равно высокие процентные ставки, доступные не всем заёмщикам. Особенно с учётом более высокой полной стоимости кредита (ПСК). Но всё-таки не такие заоблачные, как весной 2025 года, когда средний процент по ипотеке превышал 27% годовых. Поэтому аналитик ожидает небольшого увеличения спроса на рыночную ипотеку после очередного снижения «ключа».
Мильчакова напомнила, что в России у крупнейших девелоперов до 75% вновь построенного жилья покупается только с помощью ипотечных средств. А ужесточение требований к субсидируемой государством семейной ипотеке с начала 2026 года (когда созаёмщиками по этой программе должны быть оба супруга одновременно) способствует тому, что часть потенциальных заёмщиков объективно будет «выдавлена» из льготного сегмента в сегмент коммерческой ипотеки, что увеличит спрос на этот вид кредитования.
Она полагает, что в наибольшей степени от последнего решения ЦБ РФ по снижению ключевой ставки до 14,5% годовых выиграет сегмент первичного жилья в многоквартирных домах. Цены на квартиры в новостройках, в среднем по России, в I квартале 2026 года выросли, по данным «Циан Аналитики», всего на 2,8% в годовом выражении. «Поскольку цены за год выросли не сильно, а рыночная ипотека стала определённо дешевле, можно предположить, что на квартиры в новостройках будет самый высокий спрос ипотечных заёмщиков», — подчеркнула Мильчакова.
«Высокобюджетный сегмент рынка новостроек практически не зависит от доступности ипотеки. Сейчас ипотеку здесь во многом заменили рассрочки от застройщиков. Тем не менее, на короткий срок клиенты порой используют ипотечный кредит как удобный финансовый инструмент — особенно собственники бизнеса, зачастую им выгоднее оставить средства в обороте компании», — добавила топ-брокер Whitewill Екатерина Лёвина.
А вот цены на вторичном рынке в многоквартирных домах в 1 квартале 2026 года, по словам Мильчаковой, выросли по-разному в разных городах и разных сегментах – от 1,2% до 3,5% в годовом исчислении. По некоторым секторам рост цен даже немного превысил цены на новостройки. Это связано с тем, что большая часть вторичного жилья как раз приобретается с помощью именно рыночной ипотеки, а не льготной. И прошлые снижения ключевой ставки и ставок по рыночной ипотеке подстегнули рост спроса в этом сегменте в большей степени, чем рост спроса на новостройки.
Рост спроса на вторичное жильё в ближайшие пару месяцев, на взгляд Мильчаковой, может быть ограничен повысившимися ранее ценами, но это будет объективный рыночный процесс. Если в июне снижение ключевой ставки продолжится, то рыночная ипотека продолжит дешеветь, а «вторичка» — наиболее чувствительный сегмент к снижению стоимости заимствования.
А вот сегмент ИЖС развивается несколько по другим законам, чем сегмент многоквартирных домов, подчеркнула эксперт. Здесь за год цены не только не упали, но в премиальном сегменте даже выросли двузначными цифрами. Это означает, что спрос наиболее богатых людей на загородную недвижимость неэластичен. И даже при выросших ценах элитную «недвижку» всё равно купят. «Поэтому о сильном влиянии снижения ставок по рыночной ипотеке на сегмент индивидуального жилищного строительства говорить не приходится», — заметила ведущий аналитик Freedom Finance Global.
Чтобы рыночная ипотека стала массовым продуктом, на ее взгляд, необходимо, чтобы ключевая ставка упала до 10-11% годовых, тогда ставки по рыночной ипотеке снизятся в область примерно 13-14% годовых. А это уже будет приемлемый уровень для массового заёмщика. Рост спроса, конечно, будет влиять на подорожание жилья. Но поскольку ужесточение требований к льготной ипотеке делает её всё менее массовым продуктом, можно предположить, что ажиотажного спроса на жильё не будет. «Более того, уровень цен на новостройки и вторичку постепенно выровнится. Таким образом, перекосов на рынке жилья, который наблюдался в 2023-начале 2024 года уже не будет», — заключила Мильчакова.
Как считает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин, о полном восстановлении рыночной ипотеки в РФ можно говорить только тогда, когда ключевая ставка ЦБ, от которой зависит стоимость ипотеки, упадет до уровня 10-12%.
