«Азовское море» продолжает мельчать: В октябре продажи московских и подмосковных новостроек упали на 20%
Продажи новостроек в Московском макрорегионе рухнули на 20%
По итогам октября в Московском макрорегионе продажи новых квартир упали по сравнению с сентябрем на 20%. Сильнее всего просели показатели в Новой Москве. При этом в объявлениях ценники во всех трех локациях стоят как вкопанные. Правда, в сделках скидки встречаются все чаще. Крупнейший в стране локальный рынок новостроек все больше напоминает мелкое Азовское море: у большинства местных застройщиков уже нет солидной прибыли и «спасательных жилетов», но никто из них не тонет. Пока не тонет.
«В минувшем октябре в Московском регионе продано 8 046 лотов в новостройках. Это на 20,6% меньше, чем в сентябре (10 137 лотов). Снижение продаж зафиксировано во всех трех локациях Московского региона», – сообщила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В «старой» Москве зарегистрировано 2 909 лотов в сделках: на 16,2% меньше, чем в сентябре (3 473). В Новой Москве показатель снизился на 26,6%, с 1 411 до 1 035 лотов, а в Мособласти – на 21,9%, с 5 253 до 4 102 лотов. Таким образом, сильнее всего пострадала Новая Москва.
При этом площадь реализованных лотов в целом по макрорегиону сократилась сильнее, чем их количество. Так, общая площадь лотов в сделках в «старой» Москве снизилась на 16,1% – со 185,5 тыс. до 155,6 тыс. кв. м. В Новой Москве она сократилась на 29,2%, с 67,5 тыс. до 47,8 тыс. кв. м, а в Московской области – на 25,0%, с 229,8 тыс. до 172,5 тыс. кв. м.
Отметим, что октябрьский обвал спроса произошел сразу после сентябрьского всплеска из-за корректировки семейной программы.
Интересно, что снижение интереса покупателей к новым квартирам на фоне увеличения предложения московских новостроек в течение девяти месяцев подряд никак не отразилось в прайсах объявлений.
Как пояснила директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко, сегодня у застройщиков нет экономической возможности для демпинга. Себестоимость строительства высока: расходы на банковское финансирование в ряде проектов достигают примерно 20% стоимости квадратного метра, а маржинальность девелоперов близка к нулю, если говорить о массовом сегменте. Если в 2021–2023 годах она держалась выше 10%, то в 2024 году сползла практически к нулевой отметке и уже второй год колеблется в диапазоне от −2% до +3%. Рынок новостроек Московского макрорегиона все больше напоминает мелкое Азовское море: существенной прибыли у девелоперов нет, но все пока держатся на плаву.
К тому же у многих строительных компаний просто нет той «подушки безопасности», которая позволила бы идти на снижение без риска для стройки. Поэтому вместо открытого переписывания ценников застройщики ищут непрямые ходы и приспосабливаются к новым условиям: дают длинные рассрочки, субсидируют ставки, объявляют другие акции, чтобы оживить продажи, не снижая базовую стоимость квадратного метра.
«В массовом сегменте Московского региона уже около 40% квартир предлагается со скидкой. Застройщики действуют точечно: массовых распродаж не устраивают, чтобы не раскачивать рынок и не нарушить ковенанты с банками», – заметила Опрышко.
По ее прогнозу, в четвертом квартале традиционного оживления спроса ждать не стоит. Оживление в ноябре-декабре, если оно и случится, будет точечным и общей картины не изменит — оно коснется, прежде всего, ликвидных лотов. А спрос на «котлован» в локациях с туманными перспективами останется вялым. На фоне ужесточения условий семейной ипотеки спрос продолжит перетекать в Подмосковье, где квартиры более чем в два раза дешевле, чем в Москве, и лимиты семейной ипотеки позволяют уложиться в бюджет большему числу семей. Снижение продаж в Москве продолжится, в то время как в Подмосковье возможна относительная стабилизация за счет перетока покупателей.
