Обвал после рекорда: в октябре выдачи жилищных кредитов рухнули вдвое
В октябре выдачи ипотеки упали в два раза
В минувшем октябре интерес россиян к жилищным кредитам резко упал: за второй месяц осени было оформлено ипотеки на сумму 214 млрд руб., что на 52% меньше сентябрьского результата – 445,5 млрд руб. Почему произошел обвал?
«В минувшем октябре ипотечный рынок продемонстрировал закономерную коррекцию после рекордных выдач в сентябре», — отметил директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи. По его мнению, основным фактором, определившим динамику октября, стало изменение условий программы «Семейная ипотека», что привело к структурной перестройке рынка.
Несмотря на общий обвал рынка, новостройки сохранили лидерство в октябре, заняв 41,1% в общей структуре выдач (88 млрд руб., что в 3,1 раза меньше ажиотажного сентября). Максимальная доля первичного рынка зафиксирована в Приморском крае (62,3%), что связано с действием целевых программ, включая дальневосточную ипотеку.
Не секрет, что корректировка семейной ипотеки сильнее всего ударила по интересам семей с одним ребенком, на которые ранее приходилось около 60% всех сделок по этой льготной программе. В результате сузился не только круг потенциальных ипотечных заемщиков, но и пул лотов, которые они ранее могли купить по льготным ссудам. К примеру, сегодня на первичном рынке «старой» Москвы представлено всего 2,4 тыс. лотов, соответствующих обновленным параметрам семейной ипотеки, подсчитали аналитики ГК «Основа». За год их число сократилось в втрое.
В то же время по итогам октября доля вторички на ипотечном рынке подросла до 33,3% (до 71,1 млрд руб). Напомним, в первой половине 2025 года, когда первичное жилье занимало до 75-80% всех выдач, доля вторички в общем портфеле не превышала 15%. «Завершение семейной ипотеки по старым условиям спровоцировало отложенный спрос в сентябре, когда заемщики спешили оформить сделки по сниженным ставкам», — добавил эксперт.
Доля загородного жилья в течение второго месяца осени превысила 20%. Сумма выдач ипотеки на готовые дома составила чуть более 27 млрд руб. (-52,6% к сентябрю). При этом сегмент индивидуального жилищного строительства, несмотря на снижение к сентябрю, показал годовой рост на 18,5% — до 18,3 млрд руб. Сказалось сохранение льготной ставки 6% по семейной ипотеке для ИЖС.
Вторым важным фактором, негативно повлиявшим в октябре на выдачи ипотеки, стала волна подорожания рыночных программ. В октябре сразу три банка из топ-10 повысили проценты по рыночной ипотеке. Отметим, что непопулярные для заемщиков решения были приняты до заседания Банка России 23 октября, когда регулятор сохранил «ключ» на уровне 14% годовых. Сегодня крупные банки выдают рыночную ипотеку на новостройки в среднем под 18,77%, а на вторичное жилье — под 18,71%.
«Банки, повышая процентные ставки по кредитам, пытаются предотвратить рост просрочки. Однако у такой политики может быть и побочный эффект в виде замедления роста ввода в эксплуатацию нового жилья, особенно в регионах, на фоне снижения спроса населения как минимум на рыночную ипотеку», — пояснила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.
Напомним, что, по оценке ЦБ, за январь-август объем просроченной задолженности по ипотеке на новостройки увеличился в РФ на 21% — до 22,5 млрд руб., объем просрочки по ипотеке на вторичное жилье вырос на 29% — до 244 млрд руб.
Очевидно, что негативные тенденции после корректировки семейной ипотеки, ставшей главным драйвером спроса на жилье, усилятся в ноябре. Вопрос только в том, насколько сильно? И куда в этих условиях перетечет спрос с сектора новостроек, который больше всего пострадал от изменений госпрограммы?
«Массового перераспределения спроса из новостроек в загородный сегмент или на вторичный рынок не произойдет. Часть покупателей действительно будет рассматривать альтернативы, но у каждого направления есть свои ограничения», — отметила «МК» руководитель отдела компании «Практика» Ксения Петрова.
Вторичный рынок, по ее мнению, может получить часть отложенного спроса: готовые квартиры нередко дешевле новостроек, а покупатель может сразу заселиться или сдавать объект в аренду. Однако при покупке квартиры на вторичном рынке часто приходится закладывать в бюджет дополнительные расходы на ремонт и обновление коммуникаций. В новостройке покупатель может выбрать квартиру с отделкой и избежать части этих затрат. Кроме того, барьером может стать высокая стоимость рыночной ипотеки: даже более доступная по цене готовая квартира не всегда решает проблему платежеспособности покупателя. Поэтому массового перехода на вторичный рынок ожидать не стоит.
Загородная недвижимость действительно может привлечь часть покупателей, особенно тех, кто ищет большую площадь. Однако строительство дома требует дополнительных расходов на участок, коммуникации и отделку, а итоговая стоимость не всегда оказывается ниже цены квартиры. Кроме того, загородный дом — это другой формат жизни, который подходит не всем. Поэтому ни вторичный рынок, ни ИЖС не смогут полностью заменить новостройки.
Ключевая задача рынка — найти баланс между объемом предложения и платежеспособным спросом. Недвижимость — долгосрочный продукт и застройщики планируют проекты на несколько лет вперед. Тогда как покупательские возможности зависят от доходов, стоимости кредитов и доступности ипотечных программ. «Если предложение растет быстрее, чем спрос, который покупатели могут реализовать на текущих финансовых условиях, сроки продажи квартир увеличиваются, а часть объектов может оставаться нераспроданной», — заключила эксперт.
