Прощай, малогабаритка: в столичных новостройках все меньше квартир до 40 кв. м
Квартиры до 40 кв. м исчезают с рынка новостроек Москвы
Квартиры площадью до 40 кв. м постепенно исчезают с рынка новостроек старой Москвы: в массовом сегменте предложение упало на 39%, в бизнес-классе – на 18%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом спрос на данный формат остается стабильным, а в премиум-классе за год интерес покупателей к компактным лотам вырос на 31%.
По оценке аналитиков компании, за последние 12 месяцев предложение квартир площадью до 40 кв. м в Москве уменьшилось во всех исследуемых сегментах. На рынке массовых новостроек в минувшем мае застройщики продавали на 39% меньше таких квартир, чем в мае 2025 года; в бизнес-классе количество подобных вариантов уменьшилось на 18%, а в премиум-классе – на 1%. Для сравнения эксперты изучили общерыночную динамику предложения. В целом для рынка было характерно снижение общего объёма предложения таких квартир: в массовом сегменте оно сократилось на 29%, в бизнес-классе – на 11%, а в премиум-классе, напротив, произошёл прирост на 8%. Таким образом, в старых границах Москвы предложение квартир площадью до 40 кв. м сокращается быстрее, чем объектов большей площади.
«В условиях высоких ставок по ипотеке и роста цен спрос смещается на объекты меньшей площади – они доступнее для покупателей, которые стремятся экономить», – отметил коммерческий директор ГК «Основа» Сибренков».
По его мнению, со столичного первичного рынка жилья постепенно вымываются самые недорогие по стоимости и небольшие по площади варианты. И все это на фоне замедления вывода нового предложения на рынок. «Не стоит забывать, что дополнительный спрос на подобные объекты вызван еще и ограничением строить в Москве проекты с малогабаритными квартирами. В результате на рынке назревает дефицит небольших квартир», – напомнил девелопер.
На уровне структуры предложения в каждом отдельном сегменте также прослеживается тенденция к сокращению малогабаритных квартир. Так, на рынке массовых новостроек доля квартир площадью до 40 кв. м в мае 2026 года составляла 43% от общего числа объектов, тогда как в мае 2025 года таких насчитывалось 49%. При этом доля квартир площадью от 40 до 80 кв. м за аналогичный период увеличилась с 46% до 52%.
Похожая тенденция наблюдается и в бизнес-классе: за прошедший год доля квартир в продаже площадью до 40 «квадратов» снизилась с 27% до 25%, а доля квартир площадью от 40 до 80 кв. м увеличилась с 58% до 60%. Исключением из тенденций стал премиум-класс, где доля небольших квартир уменьшилась с 11% до 10%, а доля квартир площадью от 40 до 80 кв. м не изменилась и осталась на уровне 53%.
«На премиальном рынке новостроек компактные лоты традиционно представлены в ограниченном объёме, поскольку в этом сегменте девелоперы в основном делают ставку на более просторные форматы жилья, — пояснила руководитель АЦ Stone Марина Грицкова. С ее слов, дефицит такого предложения во многом поддерживает высокий спрос на квартиры площадью до 40 кв. м: они остаются востребованными как среди покупателей, ориентированных на статусную локацию и качественную инфраструктуру, так и среди инвесторов, рассматривающих премиальные проекты как инструмент сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода.
Структура спроса по размеру квартир за год изменилась. В массовом сегменте доля проданных квартир площадью до 40 кв. м снизилась с 57% в январе-мае 2025 года до 53% в аналогичном периоде 2026 года, тогда как доля квартир от 40 до 80 кв. м выросла с 40% до 43%. В бизнес-классе доля малогабаритного жилья сократилась незначительно: с 33% до 32%, а доля более просторных квартир увеличилась с 55% до 57%. Наиболее заметные изменения произошли в премиум-сегменте: доля квартир до 40 «квадратов» в спросе выросла с 8% до 15%, в то время как доля квартир от 40 до 80 кв. м незначительно снизилась – с 56% до 55%. Таким образом, в премиум-классе наблюдается явный сдвиг интереса покупателей в сторону компактных лотов, тогда как в массовом и бизнес-классе спрос постепенно смещается в сторону более просторного жилья, что также обусловлено изменениями в структуре предложения.
«Малогабаритные квартиры традиционно пользуются спросом у инвесторов, которые стремятся диверсифицировать риски и приобретают несколько небольших объектов вместо одного крупного, – пояснила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. На ее взгляд, такие квартиры сейчас активно востребованы на рынке аренды – их легче сдать, и они дают более высокую доходность на вложенный капитал.
