Столичные застройщики начали корректировать прайсы
Впервые за полтора года в Москве подешевели новостройки бизнес-класса
Столичный первичный рынок жилья, наконец-таки, отреагировал на обвал спроса. По данным Росреестра, в январе-мае 2026 года продажи новых квартир упали по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36% – до 20,7 тыс. договоров долевого участия. Первым на снижение покупательского интереса отреагировал бизнес-класс, чья доля на рынке новостроек столицы превысила 50%. Насколько глубокой и широкой окажется ценовая просадка, решил выяснить «МК»?
Как сообщили в «Бест-Новострое», в мае 2026 года впервые за последние 18 месяцев в Москве подешевели новостройки бизнес-класса: 1 «квадрат» жилья уменьшился в стоимости, в среднем, на 1%, до 628, 2 тыс. руб. При этом объем экспозиции вырос за месяц на 1%, до 20,6 тыс. квартир и апартаментов.
Неожиданный для покупателей тренд, привыкших за последние годы к тому, что ценники на первичку в столице стабильно растут, подтвердила «МК» и руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Елизавета Родина. По ее данным, по итогам минувшего мая, средняя цена предложения в проектах бизнес-класса на территории «старой» Москвы незначительно отклонилась на 1,5%, или на 9,3 тыс. руб. за 1 кв. м, от средних апрельских показателей. Но уже в начале июня цена предложения выросла на 1,2% достигнув 614 тыс. руб. за кв. м. Если посмотреть на динамику пяти месяцев — рост цен в старой Москве показывает, по ее оценке, средняя сопоставимые результаты с прошлым годом – рост на 4%. Причем основной скачок пришелся в этих же периодах на январь — 2%.
«Средний бюджет квартиры бизнес-класса за год вырос с 28,5 до 31,9 млн руб. Доля ипотеки здесь, конечно, не 70–80% как в комфорт-классе, но уверенные 30–40% от ежемесячных продаж по ДДУ — это не так уж мало. В сохраняющихся условиях ограничения ипотечных программ с господдержкой, дорогих рыночных кредитов и перманентного роста цен, спрос неизбежно сокращается», — отметила эксперт.
—Бизнес-класс запоздало догоняет то, что массовый рынок переживает уже давно. Дорогие кредиты «давят» на рынок и покупатели постепенно ставят дорогие покупки «на паузу», — сообщила «МК» ведущий аналитик отдела стратегических исследований компании «Унистрой» Лейсан Файзутдинова. — В бизнес-классе этот момент просто наступил позже, чем в массовом жилье, — здесь было больше людей с собственными деньгами и инвесторов, которые дольше держали позицию.
Про ее словам, важно разделять два показателя: цены в сделках с января по апрель устойчиво держались, в апреле даже чуть подросли. Снизились именно цены предложения в мае — то есть застройщики начали корректировать прайсы, чтобы удержать покупательский интерес на фоне сезонного охлаждения рынка.
Как известно, бизнес-класс сегодня доминирует на московском рынке новостроек. И у многих потенциальных покупателей вполне логично может возникнуть вопрос: «А стоит ли ожидать коррекции в других секторах рынка жилья?». Однако г-жа Родина остудила эти ожидания: «Рынок высокобюджетной недвижимости, к примеру, никак не связан с массовым сегментом и живет «свою лучшую жизнь». Другое дело – бизнес-класс. Его доля в структуре предложения на первичном рынке занимает доминирующие 56%, тогда как проекты комфорт-класса – 33% (их доля существенно сократилась за 2025 год с 44%). Именно бизнес-класс будет задавать общий тренд на рынке старой Москвы, тогда как внутри каждого сегмента будут наблюдаться свои тенденции».
Она напомнила, что в комфорт-классе в конце 2025 года средняя цена предложения преодолела психологическую отметку в 400 тыс. руб. за 1 кв. м и к началу июня достигла 421,4 тыс. руб. За этот период наблюдались небольшие коррекции, связанные с вымыванием предложения, но общий тренд положительной динамики цен сохраняется. «Очередные изменения правил выдачи семейной ипотеки, запланированные с 1 июля 2026 года, окажут наиболее сильное влияние на массовое жилье. Там доля таких сделок составляет более 70%, то есть этот сегмент после введения мер прощупает дно рынка. Бизнес-класс менее зависим от госпрограмм, его аудитория более платежеспособная. Но и он ощутит этот момент. Спрос снизится, но не фатально — скорее всего, в пределах 20%», — полагает Родина.
Файзутдинова также не ожидает цепной реакции по всему первичному рынку жилья: «Комфорт-класс живёт в стагнации уже давно. Происходящее в бизнес-классе — это выпуск накопленного давления, а не обвал. Откат цен предложения, скорее всего, останется в пределах 3–5% от весеннего пика и не затянется надолго».
По ее прогнозу, столичный рынок новостроек входит в период дефицита. Застройщики притормозили вывод новых проектов — при нынешней стоимости финансирования открывать новые площадки невыгодно. В мае в Москве в бизнес-классе было запущено лишь 17 тыс. кв. м новых проектов — наименьший показатель с начала 2026 года. В целом, прослеживается устойчивый нисходящий тренд по запускам: с декабрьского пика в 239 тыс. кв. м (все классы) объём стартов каждый месяц сокращается. «Чем меньше нового предложения выходит на рынок — тем меньше пространства для падения цен», — подытожила аналитик.
