Многокомнатный формат «переезжает» в дорогие сегменты первичного рынка столицы
Большие квартиры исчезают с рынка готовых новостроек Москвы
Большие квартиры и апартаменты в готовых новостройках Москвы становятся редкостью: за год предложение трёхкомнатных лотов сократилось на 16%, подсчитали аналитики «Метриум». Формально квартир с четырьмя и большим числом комнат стало больше, но их общее количество в продаже остается незначительным.
Эксперты компании изучили рынок новостроек «старой» Москвы, чтобы понять, насколько сегодня легко для покупателя найти большой лот в готовом доме. В условиях высокой ипотечной ставки и выгодных программ рассрочки многие клиенты заинтересованы в приобретении жилья в новостройке, которая уже введена в эксплуатацию. При этом значительная часть таких покупателей – семейные люди, стремящиеся купить максимально просторную квартиру для себя.
«Анализ показал, что за последний год выбор квартир в готовых новостройках с тремя комнатами заметно сократился, а с четырьмя и более комнатами несколько вырос. Однако в целом такой тип жилья остаётся крайне редким», – рассказала «МК» директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
По ее оценке, предложение трёхкомнатных квартир заметно сократилось во всех сегментах рынка. В целом в готовых новостройках Москвы количество таких лотов за 12 месяцев уменьшилось с 1406 до 1175, то есть на 16%. Наиболее заметно сокращение произошло в бизнес-классе: если год назад здесь насчитывалось 811 квартир, то сейчас их предложение составляет 531 – на 35% меньше. В премиум-классе количество трёхкомнатных квартир в продаже снизилось с 295 до 254 (–14%). Исключением из тенденции стали массовый сегмент, где число таких лотов в готовых новостройках выросло с 211 до 283 (+34%), а также высокобюджетный сегмент, где показатель увеличился с 89 до 107 (+20%).
В целом по рынку трёхкомнатные квартиры в готовых новостройках составляют всего 18% предложения. В массовом сегменте их также 18%, в бизнес-классе – 15%, в премиум-классе – 21%, а в высокобюджетном сегменте – 28%. За прошедший год доля трёхкомнатных квартир увеличилась только в массовом сегменте – с 13% до 18%; во всех остальных сегментах она сократилась.
«Снижение предложения трёхкомнатных квартир в готовых новостройках связано с высоким спросом на этот формат в условиях изначально ограниченного предложения», – отметил «МК» коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Кроме того, спрос, по его мнению, подогревается выгодными программами рассрочки. Еще несколько лет назад условия рассрочек были более жёсткими, а ипотека казалась привлекательнее при относительно доступных ставках. Сейчас ситуация изменилась: ставки по ипотеке существенно выросли, а рассрочка стала реальной альтернативой для многих клиентов. Особенно для покупателей недвижимости бизнес-класса и выше. Это, как правило, состоятельные люди, которые предпочитают большие квартиры и готовы покупать их на ранних стадиях строительства, не дожидаясь ввода дома. «Именно поэтому трёхкомнатные лоты в уже сданных объектах становятся редкостью – их разбирают ещё в процессе строительства», – добавил девелопер.
По подсчётам Ивановой, за прошедшие 12 месяцев число квартир с четырьмя и более комнатами в готовых новостройках старой Москвы увеличилось на 10%, однако их суммарное количество в продаже составляет всего 394 объекта. В массовом сегменте число таких квартир выросло на 61% – с 18 до 29 единиц; в бизнес-классе – на 22% (со 150 до 183); в премиум-классе – на 12% (с 103 до 115). Единственный сегмент, где больших квартир в готовых новостройках стало меньше, – это высокобюджетный: здесь произошло сокращение на 22% (с 86 до 67).
В готовых новостройках доля квартир с четырьмя и более комнатами в массовом сегменте составляет 2%, в бизнес-классе – 5%, в премиум-классе – 9%, а в высокобюджетном сегменте – 17%. За прошедший год этот показатель практически не изменился во всех сегментах, за исключением высокобюджетного, где он сократился с 29% до 17%.
Доля трёхкомнатных квартир в продаже среди готовых новостроек за последний год изменилась следующим образом. В массовом сегменте показатель вырос с 13% до 18%, в бизнес-классе сократился с 24% до 15%, в премиум-классе снизился с 26% до 21%, а в высокобюджетном сегменте несколько уменьшился с 30% до 28%.
Эксперты также проанализировали спрос на трёх- и четырёхкомнатные квартиры. Для этого аналитики изучили число заключённых договоров долевого участия в январе – апреле 2026 года и сравнили его с показателем спроса на квартиры с разным числом комнат за аналогичный период 2025 года. Выяснилось, что большие квартиры пользуются относительно стабильным спросом – несмотря на то, что в целом на рынке число сделок сократилось. В массовом сегменте на долю трёхкомнатных квартир приходилось 9% сделок. И ровно столько же их было год назад. Квартиры с четырьмя и более комнатами образуют 1% сделок в массовом сегменте.И этот показатель также не изменился.
«В премиум-классе большая квартира в готовой новостройке – это настоящая редкость», – отмечает коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. По ее данным, трёх- и четырёхкомнатные лоты в уже сданных объектах премиум-сегмента составляют всего 5% от общего объёма предложения на рынке. Причём нередко речь идёт о старых проектах, которые могут уступать современным по планировкам, инженерным решениям и качеству отделки. Поэтому тем, кто ищет просторное жильё в готовом доме, она рекомендует обращать внимание на жилые комплексы, введённые в эксплуатацию недавно: они более современны, ликвидны и соответствуют актуальным стандартам премиум-класса.
В бизнес-классе на долю сделок с трёхкомнатными квартирами пришлось 13% заключённых ДДУ – всего на один процент меньше, чем год назад (14%). Доля многокомнатных квартир в продажах новостроек бизнес-класса также немного снизилась: с 3% до 2%.
В премиум-классе наиболее заметно изменился спрос на трёхкомнатные квартиры. С начала 2026 года на их долю пришлось 19% сделок, тогда как в начале 2025 года этот показатель составлял 25%. Однако интерес к многокомнатным квартирам в премиум-классе не изменился: доля сделок с ними сохранилась на уровне 9%.
В высокобюджетном сегменте рынка доля продаж трёхкомнатных квартир за прошедший год не изменилась и осталась на уровне 18%. Однако число сделок с многокомнатными квартирами уменьшилось с 29% до 17%.
«Количество готовых многокомнатных квартир в продаже увеличилось, однако их число невелико, поэтому рассматривать динамику их предложения как самостоятельный тренд преждевременно», – резюмирует Юлия Иванова. По ее мнению, предложение готовых новостроек прирастает прежде всего в премиальном, элитном и делюкс-классах: за год сданных лотов здесь стало больше на 13%. Именно в этих сегментах сконцентрированы многокомнатные форматы, а срок экспозиции квартир здесь традиционно дольше, чем в доступных классах. Поэтому сданные, но ещё не реализованные лоты накапливаются быстрее.
