Квартирный навес: первичный рынок недвижимости в мегаполисах тонет в нераспроданном жилье
Эксперты ожидают в России кризис сбыта квартир
Российский рынок новостроек переживает сложные времена: спрос остывает, а объёмы нераспроданного жилья продолжают расти. В 14 из 17 крупнейших городов нашей страны, при сохранении спроса на жильё на уровне первого полугодия 2026 года, на реализацию всех имеющихся в продаже квартир уйдет от 2 до 4 лет, показывают исследования аналитических компаний. И это не предел.
Есть расчеты, демонстрирующие, что в некоторых городах продавать уже построенные квартиры придется почти 9 лет. Надувается ли в сфере недвижимости «пузырь» и как это отразится на ценах квадратных метров, «МК» выяснил у экспертов.
В 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры в строящихся домах будут искать покупателей в среднем от 2 лет до 3,8 года, если темпы продаж сохранятся на уровне первого полугодия 2026 года. Об этом свидетельствуют цифры, обнародованные аналитиками BnMap.pro. При этом в нормальной ситуации для большинства девелоперов приемлемый горизонт распродажи жилья — не более двух лет. Фактически рынок перегрет предложением. Вывод этот подтверждают и другие исследования: по данным Macon, в среднем по мегаполисам срок продажи нового жилья вырос до 2,6 года против 2,1 годом ранее. В Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону остатки квартир в новостройках разойдутся за 22 месяца, в Петербурге — за 23. Но даже здесь, предупреждают аналитики, малейшее падение спроса выведет сроки за рыночную норму.
А вот в Екатеринбурге, Красноярске, Омске и Самаре ситуация близка к критической. Там, по расчетам BnMap.pro, перешагнули трёхлетний порог, причём Самара бьёт рекорд: около 45 месяцев там потребуется для распродажи квартир. Ещё более жёсткую оценку дают на ведущей российской платформе по размещению объявлений о недвижимости: в Красноярске для полной распродажи жилья в новостройках потребуется 81 месяц, в Омске — 86, в Новосибирске — 88, в Самаре — 100, в Краснодаре — 102, в Уфе — 109 месяцев, то есть почти 9 лет. Вывод напрашивается сам собой: при сохранении текущего спроса рынок новостроек в большинстве крупных городов обречён на затяжную стагнацию. И чем дальше от Москвы и Петербурга, тем глубже может разрастись кризис сбыта.
При этом сами девелоперы пока сильной тревоги от наблюдаемого «затоваривания» квартирами в новостройках не высказывают. «Рост объема нераспроданного жилья связан с периодом адаптации рынка к сокращению льготных ипотечных программ, — утверждает коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. — На этом фоне скорость продаж снижается, при этом строительство продолжается, поэтому объем предложения постепенно увеличивается. Рынок скорее находится в состоянии паузы и перестраивается под новые условия спроса».
Но есть и гораздо более скептические оценки. «Переизбыток жилья — это в любом случае негатив, как и его дефицит, поскольку показывает, что рынок недвижимости разбалансирован, и проблемы есть на стороне предложения, — утверждает ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. — Прежде всего, избыточное предложение жилья наносит ущерб застройщикам».
«Мы находимся в фазе скрытого «пузыря», — заявляет эксперт-аналитик Российской гильдии риэлторов Максим Репин. — В классическом понимании «пузырь» надувается, когда люди сходят с ума от роста цен и покупают активы на пике. У нас же ситуация обратная — цены высоки, а покупать некому. «Пузырь» держится не на ажиотаже граждан, а на огромных кредитах застройщиков, которые они уже не могут вернуть. Это не перегретый рынок — это бомба замедленного действия в банковской системе. Когда застройщики перестанут обслуживать свои долги, кризис ударит по всей строительной отрасли и сектору производства строительных материалов, а также по банкам».
При этом снизить цены на квартиры и распродать их подешевле, как было бы с товаром на обычном рынке, нельзя. Здесь работает жесткий бухгалтерский закон. Если застройщик официально снизит цену хотя бы на один рубль, его кредиторы (банки) потребуют переоценить всё заложенное имущество. Оценка снизится — банки потребуют немедленно доплатить разницу или срочно погасить часть кредита. На это денег у девелоперов нет. Поэтому они делают вид, что цены стабильны: официальный прайс стоит на месте, а скидки дают тайно — например, в виде кэшбэка на ремонт. Это эффект «храповика»: цены ползут только вверх, вниз их сдвинуть невозможно без немедленного краха. Но рано или поздно этот механизм сломается.
«Вероятнее всего, нас ждёт жёсткий сценарий», — прогнозирует Репин. По его словам, застройщики будут вынуждены уводить часть своих подразделений в процедуры банкротства, чтобы хоть как-то стабилизировать кредиторскую задолженность перед банками. Это будет не плавная коррекция, а шоковая передача активов, от застройщиков на баланс банков или их дочерних компаний, управляющих активами. Самые слабые компании обанкротятся, а их недострои перейдут к крупным банкам-кредиторам, предупредил эксперт.
