Новые московские нормативы по машино-местам стимулируют девелоперов проектировать в ЖК больше жилья семейного формата
Москва резко ужесточила нормы парковок в новостройках
Правительство Москвы внедрило новый норматив количества парковочных пространств в новостройках. Минимальный коэффициент обеспеченности машино-местами теперь варьируется от 0,8 до 1,6 в зависимости от площади квартир. Это серьезный пересмотр стандарта, учитывая, что в большинстве жилых комплексов показатель сегодня не превышает 0,5 машино-мест на квартиру. Как новые требования отразятся на первичном рынке жилья в столице?
Напомним, что впервые мэрия Москвы установила норматив обеспеченности новостроек машино-местами 11 лет назад. С 2015-го по 2019 год минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1000 жителей. Однако многие девелоперы де-факто нарушали это лояльное требование. В 2019 году власти внедрили более четкий, но все еще мягкий норматив «400 машино-мест на 1000 квартир», то есть коэффициент обеспеченности парковками был равен 0,4. В 2024 году правительство столицы на удивление участников стройрынка снизило минимальное целевое значение до 257 машино-мест на 1000 квартир. Именно такой стандарт действовал до августа 2026 года.
Как рассказал «МК» Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, прежние нормы обеспеченности квартир машино-местами в Москве были чрезмерно лояльными по отношению к застройщикам. По его мнению, столичная мэрия, внедряя их, рассчитывала пересадить москвичей на общественный транспорт. Однако горожане не стали массово отказываться от личного транспорта, несмотря на интенсивное развитие сети метро, МЦД, электробусов и даже всесезонных речных трамваев. Напротив, за последние 10 лет число зарегистрированных в столице автомобилей увеличилось на 1,2 млн. В результате проблема нехватки парковок в мегаполисе приобрела системный характер. «Именно поэтому сейчас правительству Москвы все же пришлось серьезно изменить норматив», – считает эксперт.
В августе 2026 года власти Москвы утвердили новый порядок расчета машино-мест для жилых проектов. Согласно постановлению столичной мэрии, на стадии градостроительного проектирования (ГЗК) расчет будет выполняться по общей площади жилья, а на этапе архитектурно-строительного проектирования (АГР) – по числу квартир с учетом их размера.
При этом правительство Москвы гарантирует постепенный переход к более строгим стандартам – у застройщиков будет время на адаптацию. Новые нормы обеспеченности машино-местами не распространяются на жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 года. Также они не станут обязательными для корпусов, которые планируется ввести в эксплуатацию до 1 января 2028 года.
«Решение властей столицы об изменении параметров обеспеченности новостроек машино-местами – действительно актуальная мера», – полагает Ваулин. Поскольку острый дефицит машино-мест в большинстве новостроек Москвы стал серьезной проблемой, сдерживающей развитие мегаполиса. Из-за нехватки парковочных зон увеличивается нагрузка на городскую дорожную сеть. Кроме того, автомобилисты тратят больше времени и топлива, а застройщикам становится труднее воплощать в новостройках безопасную концепцию «двор без машин».
По мнению эксперта, решения столичных властей окажет влияние на рынок новостроек. Во-первых, уже возникли риски удорожания жилья, поскольку однозначно вырастет себестоимость строительства жилья. Не секрет, что финансовые модели проектов носят индивидуальный характер. «Если возросшая материальная нагрузка полностью ляжет на клиентов, студии подорожают в среднем на 18,2%, двухкомнатные квартиры – на 9,1%, трехкомнатные – на 6,8%», – подсчитал Ваулин. Дополнительные обременения, на его взгляд, будут перенесены в основном на дольщиков: «Чаще всего бизнес-модели новостроек рассчитаны таким образом, что себестоимость реализации проекта распределяется между всеми дольщиками. В таких случаях за наличие машино-мест приходится переплачивать даже клиентам, не владеющим автомобилями. Подобная «наценка» в ближайшей перспективе может серьезно вырасти, особенно для покупателей студий. Однако он уверен, что в условиях снижения платежеспособного спроса застройщики не допустят рост цен на квартиры более чем на 5-10%.
Во-вторых, в столичных новостройках станет меньше микроквартир. в соответствии с новым нормативом для квартир площадью до 70 кв. м московские девелоперы обязаны проектировать, как минимум, 0,8 машино-мест. Для квартир площадью 70-100 кв. м – 1,2 машино-мест, для квартир площадью более 100 кв. м, а также коттеджей и таунхаусов – 1,6 машино-мест. При этом внедряемая властями столицы жесткая привязка к количеству квартир на финальной стадии АГР не позволит увеличивать количество реализуемых квартир без пропорционального повышения числа машино-мест.
С учетом обновленных правил становится выгоднее проектировать более просторные квартиры – преимущество двухкомнатные и трехкомнатные, – пришел к выводу эксперт. Это позволит уменьшить количество требуемых парковочных мест и сэкономить полезное пространство для формирования дополнительной инфраструктуры или выполнения более обширного озеленения. Например, на 120 студий со средней площадью 30 кв. м (суммарно – 3600 кв. м) теперь потребуется проектировать 96 машино-мест, тогда как на 60 двухкомнатных квартир со средней площадью 60 кв. м (тоже 3600 кв. м) – 48 машино-мест. Ранее девелоперам было необходимо проектировать всего 257 машино-мест на 1000 квартир, независимо от площади лотов.
– Мелкая нарезка жилых комплексов обычно ведет к увеличению их маржинальности, – говорит Григорий Ваулин. – Как правило, средняя цена квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах выше, чем в двухкомнатных и многокомнатных. Стабильный спрос на микроквартиры обусловлен прежде всего доступным итоговым бюджетом покупки. Их приобретают преимущественно клиенты с невысоким уровнем доходов, а также инвесторы-рантье. Необходимость строить огромные паркинги для проектов, где преобладают микроквартиры, сделает такие комплексы экономически нецелесообразными. В итоге девелоперы будут проектировать меньше студий и «однушек», отдавая предпочтение вариантам семейного формата.
