Крупный формат в дефиците: В Москве началась охота на просторные семейные квартиры
В начале осени на московском рынке новостроек в экспозиции резко сократилась доля 3-х, 4-х и 5-комнатных лотов. Особенно сильно эта тенденция заметна в проектах комфорт-класса. Почему столичные девелоперы потеряли интерес к многокомнатным квартирам и куда пойдет спрос на этот востребованный формат, выяснил «МК».
«В московских массовых новостройках просторные семейные квартиры стали «предметом охоты»», – отметила коммерческий директор ГК «Вектор» Софья Ковган. По ее мнению, на фоне исторического минимума доли комфорт-класса в старых границах Москвы (около 23% в августе) и почти полного отсутствия новых стартов основной объем доступных просторных лотов сейчас сосредоточен в Новой Москве, где большие квартиры по доступным ценам встречаются чаще. По ее оценке, средняя площадь трехкомнатных лотов в конце минувшего лета в ТиНАО составляла 79 кв. м, а многокомнатных – 93 кв. м.
Правда, общая доля 3-х, 4-х и 5-комнатных лотов в экспозиции комфорт-класса в Новой Москве невелика: чуть менее 2,7 тыс. лотов (21,4% от всей экспозиции в августе). И явно не покрывает огромный спрос на просторные семейные лоты. Поэтому в январе–сентябре крупноформатные квартиры дорожали динамичные компактных. Так, пятикомнатные варианты, в среднем, выросли в цене на 9% быстрее однокомнатных и студий, четырехкомнатные – примерно на 3%.
«Сокращение доли многокомнатных квартир связано, прежде всего, с бюджетами покупателей», – пояснил «МК» коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. В эконом- и комфорт-классе стоимость квартиры, на его взгляд, остается одним из главных критериев выбора. Рыночная ипотека пока слишком дорогая для массового покупателя, а значительная часть спроса приходится на льготные программы. Поэтому дополнительные квадратные метры напрямую влияют на доступность покупки. В условиях дорогого кредитования девелоперы учитывают этот фактор при формировании квартирографии и увеличивают долю более компактных планировок.
Данный тренд, как полагает генеральный директор Optima Development Давид Худоян, особенно заметен в комфорт-классе, где спрос сильнее зависит от ипотечных условий и доступности бюджета покупки. В бизнес- и премиальном сегментах ситуация несколько иная. Здесь покупатель меньше ориентирован исключительно на минимальный бюджет входа, а площадь, количество спален, приватность и качество объекта являются частью потребительской ценности. Поэтому многокомнатные квартиры в этих классах остаются востребованным продуктом.
При этом дефицит крупных лотов действительно может отражаться на их стоимости. Если предложение ограничено, а спрос сохраняется, подходящая семейная квартира становится более редким продуктом. Поэтому в отдельных периодах крупноформатные лоты могут дорожать быстрее компактных. Но сравнивать стоимость квадратного метра в студии и пятикомнатной квартире напрямую не совсем корректно, считает девелопер. На цену метра влияют не только площадь, но и планировка, этаж, видовые характеристики, количество санузлов, террасы и другие параметры. В премиальном сегменте значение этих характеристик особенно велико.
Например, в готовых и почти готовых проектах Москвы средняя цена квадратного метра в премиум-классе за последние полгода выросла на почти на 5%, до 900 тыс. руб. При этом в массовом сегменте рост оказался заметно выше – около 10%. Это еще раз доказывает, что динамика цен зависит не только от площади лота, но и от баланса предложения в конкретном сегменте.
Говорить о полном исчезновении многокомнатных квартир в Старой Москве преждевременно. В перспективе, как полагает Худоян, предложение многокомнатных квартир в столице, вероятно, будет становиться более дифференцированным. В массовом сегменте девелоперы будут осторожнее относиться к большим площадям, поскольку они требуют высокого бюджета и имеют более узкую аудиторию. В бизнес- и премиум-классе крупноформатный продукт сохранится, поскольку здесь есть платежеспособный спрос на такие объекты. По его оценке, качественные загородные коттеджные поселки, которые в последнее время все чаще появляются недалеко от МКАД, имеют хорошие шансы конкурировать за семейного покупателя с крупными городскими квартирами, но полностью заменить их не смогут. Поскольку это разные продукты и разные сценарии жизни. Загородный дом дает большую площадь, участок и приватность, тогда как квартира в Москве – доступ к городской инфраструктуре, образованию, работе и привычной социальной среде.
По прогнозу Ковган, в столице главной площадкой для ЖК с большими семейными квартирами останется ТиНАО, где стоимость новостроек в комфорт-классе могут быть на треть ниже, чем в старых границах Москвы.
Звучат и другие выводы. «Для массового покупателя многокомнатная квартира в старой Москве часто выходит за рамки бюджета, который можно сформировать с учетом лимитов льготных ипотечных программ. В ближайшие месяцы основная часть предложения доступных многокомнатных квартир будет сосредоточена в Подмосковье. На регион придется до 90% проектов массового сегмента», – уверен Алексей Артошин. Покупатель здесь, по его мнению, имеет возможность приобрести более просторную квартиру при сопоставимом бюджете. Дополнительным фактором остается транспортная доступность и связь с Москвой. Особенно будут востребованы локации ближнего Подмосковья, в том числе вокруг станций МЦД.
