По российскому стройрынку пробежала новая волна банкротств застройщиков
Аналитики зафиксировали в арбитражных судах аномальный рост дел о банкротстве застройщиков жилья. Ситуация особенно резко ухудшилась в июне — сентябре, когда количество таких дел увеличилось с 1089 до 1454, то есть более чем на 30%. В причинах появления этого необычного тренда на первичном рынке жилой недвижимости решил разобраться «МК».
За последний год число дел о банкротстве строительных компаний в РФ увеличилось на 41%, сообщила аналитическая компания «Контур.Фокус» на основе официальных данных по ОКВЭД. В основном, в своих непосильных долгах признались в арбитражах региональные игроки. Например, в Казани признали банкротом СК «Ак Барс», в Красноярске — КДСК, в Новосибирске — «Авангардстрой», в Перми — «Звезда-2013», в Сургуте — специализированный застройщик «Салаир», в Челябинске — СЗ «Высота».
О трудностях с выполнением планов по вводу жилья в некоторых регионах говорят и в Минстрое. Наиболее тревожная обстановка отмечается в Липецкой, Курской, Орловской, Ульяновской, Томской, Саратовской, Амурской и Запорожской областях, а также в Санкт-Петербурге, ЛНР, Ханты-Мансийском АО, Башкирии и Мордовии. При этом, министр Ирек Файзуллин заявил, что программа по строительству около 100 млн кв. м жилья в РФ в 2026-м будет все равно выполнена.
Отметим, что предыдущая большая волна банкротств застройщиков прокатилась по национальному рынку новостроек в марте 2925 года. Через девять месяцев после закрытия программы льготной ипотеки с господдержкой под 8%, которая хорошо простимулировала спрос.
В этот раз «волна-убийца» набрала силу задолго до 1 июля 2026 года. В этот день, напомним, власти должны были объявить об ужесточении «Семейной ипотеки», ставшей после завершения льготной программы главным драйвером продаж квартир эконом- и комфорт-классов. Непопулярное решение перенесли на 1 октября, после выборов в Госдуму.
И сделали это не только по политическим причинам, чтобы не злить избирателей. Уже в первом полугодии 2026 года стало ясно, что около 50–60% девелоперов хронически нарушают сроки сдачи объектов. Не секрет, что этот факт зачастую является проверенным маркером предбанкротного состояния застройщика. Поскольку из-за недостатка средств на эскроу-счетах ему все сложнее выполнять обязательства.
К тому же после отмены моратория с января 2026 года нарушителям дисциплины пришлось платить штрафы за просрочки. По некоторым оценкам, их сумма уже превысила 100 млрд руб.
Так что уже в середине минувшего лета и властям, и участникам стройрынка было понятно, что на фоне обвала продаж новой большой волны банкротств не избежать. Особенно в трудном положении оказались игроки, специализирующиеся на строительстве корпусов эконом- и комфорт-класса, которые больше других зависят от условий «Семейной ипотеки».
Так, под грузом серьезных финансовых проблем чудом избежал банкротства крупнейший девелопер «Самолет» . В начале этой осени совет директоров ПИКа, другого крупного застройщика массовых новостроек, из-за слабой выручки и падения чистой прибыли проголосовал за делистинг акций компании с Московской биржи. Вопрос об уходе с биржи вынесен на собрание акционеров 13 октября. Очевидно, что в сложной ситуации дешевле управлять компанией без публичной отчетности и оглядки на котировки.
«Новая волна банкротств связана, прежде всего, с тем, что экономические предпосылки ряда проектов, заложенные на старте, в текущих условиях не подтвердились», — пояснил «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. По его мнению, дорогое проектное финансирование, рост себестоимости строительства, дефицит рабочей силы, фактическая заморозка рыночной ипотеки, обвал инвестиционного спроса больно ударили по экономике проектов, но говорить о массовом резком увеличении сроков сдачи только из-за роста числа банкротств пока нет оснований.
«Текущая ситуация — это следствие накопившихся в отрасли проблем, на застройщиков давление идет с двух сторон: расходы растут, а продажи снижаются», — отметила «МК» генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. По ее словам, помимо выше перечисленных коллегой причин не стоит забывать про необходимость стимулирования падающего спроса за счет скидок, рассрочек, субсидирования ставок. При этом, несмотря на стимулирование, продажи все равно на минимальном уровне. Например, в Московском регионе за 8 месяцев этого года продано на 25% меньше, чем в ковидный 2020 год.
В настоящее время под угрозой, по ее мнению, в основном небольшие региональные компании, именно им сложнее всего справиться с нагрузкой. По данным ЕРЗ, средний срок переноса ввода в России сейчас 5,4 месяца, и доля такого жилья составляет 12% от общего объема строительства. На этом фоне Минстрой в качестве превентивной меры ввел режим усиленного контроля за рядом проектов.
«Объемы ввода жилья сокращаются. И связано это главным образом с тем, что два-три года назад девелоперы стали осторожнее выводить новые проекты на рынок. Эффект от такого решения проявится с временным лагом, поэтому снижение может стать заметнее в 2027-2028 годах», — говорит Гусев. При этом риски, на его взгляд, распределяются между сегментами достаточно широко. Они связаны не только с массовым жильем. Например, в Москве, где значительную долю рынка составляет бизнес-класс, объем продаж в текущем году снизился более чем на 40%, одновременно сократился и вывод новых проектов.
Шаталина напомнила о недавних изменениях «Семейной ипотеки». Наиболее значительны они для семей с одним ребенком — для них лимит не изменился, а ставка выросла в два раза с 6% до 12% (в Московском и Петербургском регионах), спрос со стороны таких покупателей снизится сильнее всего. В остальных категориях – с двумя и тремя детьми рост ставки отчасти компенсируется увеличением кредитного лимита. «Но в любом случае после начала действия новых условий спрос снова просядет. И сильнее всего пострадает доступный сегмент, который больше остальных зависит от льготной ипотеки», — заключила эксперт.
Поэтому в следующем году дальнейшая консолидация рынка новостроек, скорее всего, продолжится. А значит, в текущих условиях фактор устойчивости девелопера будет не менее значимым, чем стоимость одного «квадрата» жилья в понравившейся новостройке.
