Налогоплательщикам предъявили счет: в Москве резко выросла кадастровая стоимость квартир
Кадастровая переоценка увеличила налог на элитное жилье
В октябре на домашние почтовые ящики москвичей в массовом порядке начали поступать налоговые уведомления от портала госуслуг. Владельцам столичных «квадратов» напомнили о необходимости до 1 декабря оплатить налог на недвижимое имущество физлиц (квартиры, комнаты, индивидуальные дома, гаражи, машино-места и т.д.) и земельный налог. Некоторые налогоплательщики , заглянув в свой единый налоговый счёт, испытали настоящий шок. Дело в том, что кадастровая оценка их объектов выросла в разы. Насколько сильно новое увеличение налоговой нагрузки охладит активность частных инвесторов и остудит спрос на столичные «квадраты» решил выяснить «МК».
Напомним, что поправки в Налоговый кодекс РФ, ставшие базой для увеличения налоговой нагрузки, вступили в силу с 2025 года. Новеллы позволили регионам устанавливать предельную ставку налога на имущество физлиц в размере до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб., тогда как для стандартного жилья действует базовая ставка 0,3%, для апартаментов – 0,5%, для помещений в составе МФК 2%.
Столичные власти оперативно воспользовались новыми полномочиями, проведя очередной тур государственной кадастровой переоценки (проводится раз в два года). Его результаты и начали действовать с 2026 года. Перерасчет затронул все классы жилой недвижимости. Однако наиболее сильно предсказуемо подскочили налоги для владельцев дорогих квартир. На текущий момент на первичном рынке Москвы в элитном классе и делюкс-сегменте, по оценке «Метриум », около 42% объектов продается по цене от 300 млн руб. и выше.
В знаковых элитных клубных домах, расположенных в Хамовниках, Замоскворечье, на Пресне и Патриарших прудах кадастровая стоимость лотов выросла с 3,3 млрд до 7 млрд руб. Рекордный прирост показала квартира на Плющихе, где кадастровая оценка подскочила на 402% – с 96,1 млн до 482,6 млн руб., а годовой налог увеличился с 268,8 тыс. до 11,2 млн руб.
Однако опрошенные «МК» эксперты сохраняют спокойствие. Как рассказал «МК» директор по правовым и юридическим вопросам ГК «БЭЛ Девелопмент» Олег Гришунин, Россия пока не относится к юрисдикциям с максимально высокой налоговой нагрузкой на частную недвижимость. Для массового жилья ежегодный налог остается сравнительно умеренным, а наследование недвижимости в РФ не облагается НДФЛ независимо от степени родства. Но для дорогостоящих объектов ситуация стала действительно жестче: при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб. в Москве действует ставка 2%, тогда как НК РФ уже допускает 2,5%. Поэтому он считает, что вступившие в силу законодательные инициативы не станут новым высоким налогом «для всех». Поскольку в столице, в основном, подорожает стоимость владения наиболее дорогими активами.
По его мнению, инвестиционный статус столичных квартир и апартаментов не пострадает, они останутся ликвидным и понятным инструментом сохранения капитала. Но для инвестиционных покупок расчет меняется. Переход объекта в категорию свыше 300 млн руб. означает уже принципиально иной уровень налоговой ставки. Например, при кадастровой стоимости 400 млн руб. налог при ставке 2% составляет около 8 млн руб. в год, а при возможных 2,5% – уже 10 млн руб. При этом вопрос не ограничивается новостройками: значение имеет кадастровая стоимость конкретного объекта. Поэтому воздействие затронет и дорогой вторичный рынок, и часть апартаментов, и дорогие земельные участки.
Когда ежегодный налог исчисляется миллионами рублей, покупатель теперь начнет оценивать не только цену входа и возможный рост стоимости, но и полную стоимость владения. Особенно чувствительны объекты, которые приобретаются не для проживания, а как второй, третий или инвестиционный актив. «Поэтому новая налоговая нагрузка, скорее, не «уберет» спрос, а сделает его более избирательным и повысит значение доходности, ликвидности и юридически корректной кадастровой стоимости», – заключил юрист.
С ним во многом согласна и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. По ее мнению, рост налоговой нагрузки сам по себе не обрушит интерес к московской недвижимости. Для большинства покупателей налог на квартиру не станет решающим фактором. Сильнее всего изменения повлияют на инвесторов, которые держат дорогой объект без сдачи в аренду или рассчитывают перепродать его в короткие сроки. В элитном сегменте ежегодный налог в несколько миллионов рублей может подтолкнуть часть собственников к продаже и увеличить предложение, что приведёт к увеличению сроков экспозиции и более активному торгу.
Она не исключает появления в 2027 году новых инициатив, увеличивающих кадастровую стоимость объектов на рынке недвижимости и, соответственно, налоговую нагрузку для собственников. Особенно в условиях дефицита бюджета и заявленной властями цели сохранить макроэкономическую стабильность при любых изменениях.
«В 2026 году в Москве проводится государственная кадастровая оценка земельных участков, а на 2027 год официально назначена очередная оценка зданий и помещений», – отметил Олег Гришунин. Одновременно у Москвы остаются полномочия повысить ставку по объектам свыше 300 млн руб. с 2% до 2,5%. Поэтому основной риск для дорогой недвижимости – сочетание двух факторов: пересмотр кадастровой стоимости и использование городом уже предоставленного ему права увеличить ставку.
Таким образом, для столичного рынка элитного жилья налог на недвижимое имущество перестает быть второстепенным фактором и становится самостоятельным параметром сделки. При покупке дорогого объекта имеет смысл заранее проверять не только его рыночную цену, но и кадастровую стоимость, вероятность пересечения порога 300 млн руб., применимую ставку и возможность оспаривания кадастровой стоимости. Разумеется, при наличии оснований.
