Минфин решил расширить прогрессивную шкалу НДФЛ для продавцов недвижимости
Минфин подготовил законопроект об изменениях в национальной налоговой системе. Документ расширит прогрессивную шкалу НДФЛ на продажу недвижимости. Нововведения могут вступить в силу с 1 января 2027 года. Кому придется платить больше?
Главная идея законодательной инициативы — доходы от продажи недвижимости будут облагать налогом наравне с зарплатой и другими регулярными доходами. То есть, налог будет рассчитываться по общей прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от суммарного годового дохода, а не отдельно по ставке 13–15%, как это устроено сейчас.
Напомним, с 2025 года доходы налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Если прибыль (доход минус расходы на покупку) от продажи не превышает 2,4 млн руб. , то с этой суммы берётся 13%. Если прибыль свыше 2,4 млн руб., то к сумме превышения применяется 15%. Расчет будет производиться по следующей формуле: 13% с первых 2,4 млн (это 312 тыс. руб.) + 15% с той части прибыли, которая вышла за пределы этого порога. То есть, чем больше доход, тем выше ставка. В результате доходы от продажи недвижимости будут суммироваться с остальными доходами, а итоговая сумма за год станет облагаться по следующим ставкам:
— до 2,4 млн руб. — 13%;
— от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
— от 5 млн до 20 млн руб. — 18%;
— от 20 млн до 50 млн руб. — 20%;
— более 50 млн руб. — 22%.
Добавим, что при продаже ранее купленной квартиры, дома или земельного участка минимальный срок владения остается прежним — пять лет. А для единственного жилья, наследства или подарка срок составит три года. Если продать недвижимость ранее установленного срока, то взимается налог. НДФЛ рассчитывается на разницу стоимости покупки и продажи недвижимости. Если инициативу ведомства одобрят, то налоговая нагрузка на продавцов недвижимости, по расчетам налоговых консультантов, может вырасти солидно, зачастую на несколько сотен тысяч рублей.
Изменения коснутся и налогообложения собственников земельных участков. Если кадастровая стоимость участка выросла после смены вида разрешенного пользования, площади или категории земель, то налог будут считать сразу по новой стоимости, без ограничения роста. То есть, если стоимость земельного участка увеличилась с 1 млн до 5 млн руб., налог вырастет сразу в пять раз.
Напомним, с 1 января 2027 года на территории Москвы начнет действовать проект государственной кадастровой оценки земельных участков. По оценке экспертов Consul Group, больше всего в Москве вырастет кадастровая стоимость площадок под малоэтажную застройку и садоводство в Новой Москве.
Единственное послабление для владельцев земли Минфин предусмотрел только для застройщиков. Если стоимость земельного участка превышает 300 млн руб. и он уже облагается налогом в 1,5%, то повышающий коэффициент первые три года строительства не применяется. Эта же норма распространится и для участков ИЖС, используемых в бизнесе.
Новая инициатива Минфина по повышению налогооблагаемой базы с физлиц не удивила специалистов. Как рассказал «МК» директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий, Россия остается одной из самых «мягких» юрисдикций для владельцев недвижимости. Налога на наследство в нашей стране нет, тогда как в США и Великобритании ставка достигает 40%, во Франции наследники по прямой линии платят до 45%. Владение тоже обходится недорого: в Москве налог на жилье составляет 0,1–0,3% кадастровой стоимости, по земле базовый потолок 0,3%, и только для участков дороже 300 млн руб. ставка может доходить до 1,5%. В США, к примеру, владелец дома ежегодно платит в среднем около 1% рыночной цены, а в ряде штатов больше 2%.
С продавцами недвижимости картина сложнее. Главное преимущество России в том, что через 5 лет владения (в ряде случаев через 3 года) налог обнуляется полностью. В Германии для этого нужно 10 лет, во Франции больше 20, а в Великобритании и США инвестиционный объект облагается независимо от срока. «Но при быстрой перепродаже ставка до 22% уже сопоставима с британскими 18–24% и американскими 15–20%. Собственно к этому мы и шли, к уходу от спекулятивных быстрых перепродаж к комфортному рынку долгого инвестирования», — отметил эксперт.
Он не исключает, что после вступления в силу инициативы Минфина в 2027 году объем предложения от инвесторов на вторичном рынке сократится, потому что выгоднее будет дождаться 5 лет. В противном случае следует ожидать увеличения количества «серых» схем с занижением стоимости жилья и земельных участков, которые будут означать риски для покупателей. Им следует быть внимательными и требовать только полную цену в договоре. В среднем по рынку горизонт инвестиций удлинится, а интерес сместится к арендным стратегиям и объектам с долгосрочным потенциалом.
Кроме этого, станет актуальным выбор в пользу покупки актива напрямую от застройщика. «Однако для тех покупателей, которые приобретают жилье для себя или для сохранения капитала на 5–10 лет, ничего не меняется. И именно эта категория формирует сегодня основной спрос на столичном рынке жилой недвижимости», — заключил Ручий.
