Приличный номер: дольщикам разрешат инвестировать в строительство отелей
Частных инвесторов позвали в гостиницы
Минэкономики подготовило законопроект, разрешающий гражданам вкладываться в строительство гостиниц по схеме долевого участия. Инициатива призвана увеличить пул новых ппрроектов в 3-4 звездочном сегменте и вывести кондо-отели в понятное юридическое поле, зафиксировав все ключевые понятия, права и обязанности сторон.
Как пояснили в ведомстве, национальная туристическая инфраструктура будет создаваться не только за счет бюджета или крупных корпораций, но и с помощью широкого круга инвесторов. Согласно законопроекту, дольщики смогут вкладываться только в отели категории не ниже трех звезд. Застройщика обяжут заключить договор управления гостиницей с профессиональным оператором из специального реестра. Все эти условия должно быть указаны в проектной декларации, которая размещается в ЕИСЖС.
Предполагается, что при строительстве гостиниц средства с эскроу-счетов будут поступать застройщику поэтапно (в отличие от жилья). После ввода объекта в эксплуатацию девелопер сразу получит 80% средств. Еще 20% он получит лишь после того, как гостиница пройдет классификацию и ее включат в реестр классифицированных средств размещения. Важное условие: не менее 11 месяцев в году такая недвижимость должна работать именно как гостиничный номер.
По мнению экспертов, частные инвестиции в номерной фонд как в объект доходной недвижимости уже востребованы в РФ. Существующее законодательство позволяет привлекать средства дольщиков по 214-ФЗ на строительство гостиничной недвижимости. Основной объем таких продаж приходится на т.н. апарт-отели —комплекс апартаментов под управлением собственной управляющей компании, реже — сетевого гостиничного оператора. Такие апартаменты обычно сдаются в посуточную аренду.
Правда, инфраструктурное наполнение таких объектов, как правило, минимальное и ограничивается лтшь номерным фондом и местами общего пользования. Вся прочая туристская инфраструктура (кафе, рестораны, СПА, фитнес, торговые помещения, объекты отдыха и развлечений) расположены на комфортном пешем удалении от такого объекта.
Существенно меньшую долю национального отельного рынка занимают т.н. кондо-отели — «обычные» гостиницы со стандартным для локации и назначения объемом функций, только их номерной фонд, частично или полностью продан частным инвесторам. Но на текущий момент этот формат не пользуется популярностью по ряду причин.
Во-первых, он предполагает тесное взаимодействие девелопера с множеством собственников, в основном, физлиц. Этот крайне сложный операционный процесс требует полной финансовой открытости, высокой квалификации сторон и умения управлять рисками. Что возвращает девелопера к вопросу: если можно построить, продать и выйти из проекта, зачем усложнять себе жизнь?
Во-вторых, проекты по строительству кондо-отелей очень хлопотны в реализации. Поскольку девелопер не выходит из проекта и продолжает владеть бОльшей частью площадей. Его денежные потоки складываются из прибыли от управления всеми прочими сервисами отеля и от прибыли от управления номерами.
«Новый законопроект ждут не столько частные инвесторы, сколько профессиональные участники рынка, владение или управление гостиничными активами, для которых является основным бизнесом», — сообщил «МК», департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Мережко. По ее мнению, инициатива Минэка должна формализовать не только действия девелопера, но и инвестора. В первую очередь, ограничить его в правах на распоряжение таким имуществом. Сейчас таких ограничений практически нет. Если собственник купил номер в отеле и захотел использовать его для собственных нужд, ему мало что может помешать. Он может затеять там ремонт, может самостоятельно сдавать свой номер сервису объявлений, может использовать его для временного размещения семьи и друзей и т.п.
При этом номерной фонд — это основной драйвер продаж отеля, а загрузка номерного фонда — основа выручки. Такое безответственное поведение инвесторов, по мнению аналитика, ставит под угрозу прибыльность всех остальных номеров отеля и успех всего проекта. Предполагается, что новый законопроект ограничит право самостоятельного управления своим активом и запретит проживание в нем.
Впрочем, для инвесторов этот законопроект сулит не только ограничения в ппавах, но и очевидные плюсы. Например, появится гарантии, что инвестиции пойдут в качественный продукт, который создается и управляется профессионалами. Собственнику важно понимать, что после ввода в эксплуатацию гостиница действительно получит заявленную в маркетинговых материалах категорию, что вся обещанная инфраструктура действительно будет работать так, как это было обещано. Т.е. что ресторан не будет продан отдельному инвестору, который передумает делать там ресторан, или сделает такой формат предприятия питания, который не будет отвечать требованиям отеля. Что обещанные СПА и фитнес также не уйдут арендаторам или собственникам, которые решат иначе использовать эти помещения или ограничить отель в правах пользования и услугами. Другими словами, новый законопроект должен вывести кондо-отели в понятное юридическое поле, зафиксировав все ключевые понятия, права и обязанности сторон.
Свою порцию «вистов» получат и отельеры. С принятием законопроекта у них появится шанс нарастить качественный номерной фонд без тяжелой долговой нагрузки на собственника, полагает руководитель «Школы Девелопера» Эвелина Ишметова. С ее слов, дефицит номеров, особенно в 3-4 звездочном сегменте, очевиден, а банковское финансирование отелей остаётся дорогим и долгим. Если механизм заработает, пул новых проектов, скорее всего, вырастет.
