Апрельский тезис: цены на массовые новостройки пока топчутся на месте
Массовые новостройки Москвы ушли в режим ожидания
Второй месяц весны на первичном рынке массового сегмента Москвы прошел достаточно спокойно. В апреле не стартовало ни одного нового проекта комфорт-класса. Объем предложения и средняя цена «квадрата», по данным «Метриум», за месяц выросли всего на 1%. Однако аналитики полагают, что затишье будет недолгим, и ожидают очередной всплеск спроса, поскольку правительство недавно снова анонсировало ужесточение параметров семейного кредитования.
«По итогам минувшего апреля средневзвешенная цена 1 кв. м квартир комфорт-класса выросла на 1%, до 425,1 тыс. руб.», – сообщила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
Отметим, что не все аналитики разделяют эти выводы. Так, генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко, напротив, считает, что за второй весенний месяц один «квадрат» подешевел на 0,7%, до 468 419 руб.
В ТОП-3 самых доступных квартир в апреле 2026 года, по версии Ивановой, попали лот в Зеленограде площадью 29,1 кв. м за 7,8 млн руб., лот в районе Митино площадью 20,1 кв. м за 8,7 млн руб. и лот в Солнцево площадью 20,2 кв. м за 9,8 млн руб. Рейтинг самых доступных апартаментов в апреле 2026 года возглавили лот в одном из жилых комплексов Зеленограда площадью 22 кв. м. за 5,7 млн руб., лот в районе Новокосино площадью 16,3 кв. м. за 6,3 млн руб., лот в районе Митино площадью 20,5 кв. м. за 7,5 млн руб.
В апреле 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 10,5 тыс. лотов (+1% за месяц, -29% за год) в 72 проектах, где 9,5 тыс. – квартиры (+14% за месяц, -26% за год) и 1,0 тыс. – апартаменты (+1% за месяц, -53% за год). «В течение второго месяца весны не стартовало ни одного нового проекта массового сегмента», – подчеркнула Иванова.
«В апреле 2026 года девелоперы в «старой» Москве вывели на рынок 5 жилых комплексов против 4 проектов за аналогичный период 2025 года», – отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Однако все старты сейчас, по его оценке, относятся к премиальному и высокобюджетному сегментам. Вместе с тем застройщики не открывают продажи в массовых новостройках. «Маржинальность от их реализации сократилась на фоне увеличения себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования», – пояснил девелопер.
В результате число квартир на котловане в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы достигло исторического минимума – 1,6 тыс. лотов. Причем за последний месяц показатель снизился на 42%, что объясняется прежде всего переходом многих корпусов на более высокую стадию готовности. Однако девелоперы все же готовят ряд стартов комплексов комфорт-класса в наиболее привлекательных локациях.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в апреле достигла 72% (+2 п.п. за месяц). Средняя ставка за месяц по рыночной ипотеке сократилась на 0,4 п.п., до 19,9%. К началу мая показатель снизился еще на 0,7 п.п. – до 19,2%, после очередного понижения ключевой ставки».
В апреле максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮВАО (19%, +2 п.п. за месяц), второе место приходится на ВАО (18%, без изменений), третью позицию занимает САО (15%, без изменений).
«По итогам апреля спрос на массовые новостройки скорректировался вверх на 8% относительно марта», – резюмирует Юлия Иванова. Тем не менее количество зарегистрированных ДДУ, на ее взгляд, все еще остается на низком уровне. Объем предложения в массовых новостройках за год снизился на 29%, тогда как спрос – на 58%. Покупательская активность до сих пор не восстановилась после рекордного ажиотажа в преддверии ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля.
Кроме того, на динамику продаж негативно влияют повышение требований банков к потенциальным заемщикам и рост средневзвешенной цены на 20% за год на фоне сокращения предложения. Напомним, что Центробанк в апреле продолжил курс на сдержанное смягчение монетарной политики, однако рыночные ипотечные ставки все еще остаются заградительными – в среднем 19%. «В ближайшей перспективе не исключен очередной временный всплеск спроса, так как правительство недавно вновь анонсировало ужесточение параметров семейного кредитования», – заключила аналитик «Метриум».
