Минфин предложил ограничить покупку инвестквартир через семейную ипотеку
Минфин планирует повысить адресность льготной ипотеки
Минфин выступил с предложением не выдавать новые льготные кредиты семейным заемщикам, имеющим непогашенную льготную ипотеку, оформленную до 23 декабря 2023 года. Как пояснили в ведомстве, мера призвана снизить использование льготных жилищных ссуд на покупку квартир в инвестиционных целях.
Если в семье рождается новый ребенок, то она, погасив выданный ранее льготный кредит, сможет снова воспользоваться семейной ипотекой, подчеркнули в министерстве. Очевидно, что донастройка условий программы Минфина связана с растущим дефицитом госбюджета. По итогам первых пяти месяцев текущего года он вырос до 6,01 трлн руб.
«Любая текущая корректировка льготной ипотеки, особенно семейной, — это попытка потушить пожар изначальных ошибок, когда сначала раздавали госипотеку без контроля, а потом семейную без ограничений, позволяя брать по пять-шесть кредитов на семью», — отметила «МК» генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. Сейчас, по ее мнению, просто латают дыры, чтобы спасти бюджет.
— При этом важно разделять: вложение средств «на перспективу детям» и инвестиции для получения дохода, — подчеркнула девелопер. — Краткосрочных инвестиций в жильё сейчас в России нет — переуступку до сдачи дома продать почти нереально, а после сдачи застройщик предлагает аналоги. Семейная ипотека пока держит застройщиков на плаву, но её использование для сдачи в аренду уже обрушило рынок аренды в крупных городах, как в Новосибирске, где большой дом на 80–90% состоящий из студий, купленных под сдачу, привёл к падению арендных ставок на 30%. Кроме того, инвесторов становится меньше из-за роста цен: лимитов 6 млн для регионов и 12 млн для Москвы и Петербурга уже не хватает для покупки квартиры для реальной семьи.
Как полагает аналитик по динамическому ценообразованию в компании BM Group development Ирина Павлова, Минфин закрывает старую лазейку, оставшуюся после февральских изменений 2026 года. Его цель — сэкономить бюджет (расходы на льготные программы выросли в 2,3 раза с 2019 года) и направить деньги нуждающимся семьям, а не инвесторам. Однако массово инициатива, по ее мнению, не сократит круг инвесторов. Поскольку основной удар по инвестиционному спросу уже пришелся на февраль 2026 года.
Руководитель направления ипотечных сделок компании «Унистрой» Роза Хабибуллина настроена более оптимистично. На ее взгляд, это одна из наиболее логичных инициатив по корректировке семейной ипотеки за последнее время: «Эта мера Минфина способна существенно ограничить схемы использования семейной ипотеки для накопления инвестпортфеля. Особенно это касается случаев, когда супруги оформляли несколько льготных кредитов на разные объекты».
Добавим, что сейчас Минфин рассматривает сразу несколько дополнительных механизмов. В частности, обсуждается повышение ставки в случаях, когда второй родитель уже воспользовался льготной ипотекой, а также для заемщиков, которые не состоят в официальном браке с другим родителем и не зарегистрированы с ребенком по одному адресу.
Как считает Хабибуллина, наиболее эффективным способом повышения адресности было бы сочетание нескольких критериев: количества детей, обеспеченности семьи жильем и фактического использования приобретаемой квартиры для собственного проживания.
Для повышения адресности программы одних ограничений по числу кредитов недостаточно, — считают участники стройрынка. Поэтому сейчас в Госдуме обсуждается подход, при котором ставка будет тем ниже, чем больше детей в семье: 4% — для троих и более детей, 6% — для двоих, и 10–12% — для одного ребенка.
По мнению Павловой, целесообразно ввести возврат субсидии при ранней продаже квартиры без уважительной причины. Если семья продает купленную по льготной программе квартиру в первые несколько лет (например, 3–5 лет) без веской причины (развод, смерть кормильца, переезд по работе, рождение детей), часть полученной государственной субсидии придется вернуть. Кроме этого, нужна более точная проверка конечной цели кредита. Например, можно усилить обмен данными между банками, Росреестром и госинформсистемами, чтобы видеть не только факт наличия льготной ипотеки, но и структуру собственности семьи. Это позволит отсеивать очевидные инвестиционные кейсы без чрезмерного давления на обычных заемщиков.
«Главный риск корректировки семейной ипотеки — перегнуть палку и ударить не по инвесторам, а по обычным семьям, которым нужна первая или более просторная квартира. Но тренд уже ясен: льготная ипотека окончательно становится социальной, а не инвестиционной», — добавила эксперт.
«Для повышения адресности семейной ипотеки необходимо увеличить лимиты, но с жёсткими ограничениями — по количеству детей и площади, ведь сейчас студии почему-то входят в программу, хотя для семьи они бессмысленны», — подчеркнула Комиссарова. Также, с ее слов, заинтересованным министерствам стоит обсудить с застройщиками создание проектов именно под семейную ипотеку (только жилой фонд, без апартаментов). Особое внимание следует обратить на развитие городов-спутников, где лимит в 6 млн руб. теоретически позволяет купить двухкомнатную, но часто требуется доплата своих средств.
«Наконец, эффективной может быть связка инструментов: трейд-ин с проживанием, когда застройщик выкупает старую недвижимость клиента, сдаёт её ему в аренду на время стройки, а клиент добавляет семейную ипотеку и материнский капитал. Такие комплексные решения могли бы сделать программу более адресной и полезной для семей», — заключила девелопер.
