Нотариусы объяснили, при каких условиях можно расторгнуть сделку с жильем
Расторжение сделки с недвижимостью: нотариусы назвали допустимые основания
Сделка с недвижимым имуществом — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и проверок. Но иногда бывают ситуации, при которых участники хотят отыграть назад и расторгнуть договоренности. Эксперты рассказали, как минимизировать риски длительных и дорогостоящих тяжб и почему для отмены сделки нужны веские причины.
Расторгнуть договор отчуждения недвижимости можно по обоюдному согласию сторон. Например, если у владельца квартиры возникли жизненные обстоятельства, препятствующие продаже, а покупатель не возражает против отмены сделки. Бывает и так, что инициатором отмены договора купли-продажи выступает приобретатель жилья.
Если стороны достигли компромисса, им необходимо заключить соглашение о расторжении договора. В документе надо прописать все условия, касающиеся перехода права собственности и возврата денег. Можно указать компенсацию расходов по сделке, которую должен выплатить инициатор ее отмены второй стороне.
Такое соглашение должно заключаться в той же форме, что и сам договор. Если договор купли-продажи удостоверяется нотариально, то и соглашение о его расторжении нужно оформить через нотариуса. По статистике, расторжение нотариальных договоров по отчуждению недвижимости случается крайне редко. Зачастую в числе причин — изменение жизненных обстоятельств у покупателя, в связи с чем он теряет возможность расплатиться за объект.
Нотариус Ленинградской области Мария Корнилова рассказывает: стороны одной сделки договорились о расчете в рассрочку. Однако после нескольких траншей покупатель понял, что не сможет оплатить жилье полностью. Продавец согласился с таким поворотом событий. Он получил обратно квартиру, а несостоявшийся покупатель — деньги.
Еще об одном случае вспоминает нотариус из Нижнего Новгорода Андрей Кечасов. Квартиру планировалось частично оплатить за счет средств материнского капитала. Но после заключения договора потенциальный покупатель получил отказ в выделении этих средств. Уполномоченный орган решил, что жилье не отвечает требованиям, необходимым для признания сделки улучшением жилищных условий семьи. Стороны приняли решение расторгнуть договор по взаимному согласию. Покупатель компенсировал продавцу понесенные убытки и выплатил предусмотренную договором неустойку.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по обоюдному согласию можно на разных этапах сделки, но на каждом есть свои нюансы. Если документы на регистрацию перехода права собственности поданы, но запись еще не внесена в ЕГРН, следует обратиться в Росреестр для приостановки регистрации. Если переход права зарегистрирован, но расчет по сделке не завершен, нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется к предыдущему владельцу.
Если же право собственности зарегистрировано, покупатель рассчитался с продавцом, акт приема-передачи подписан, и никаких дополнительных обязательств по договору нет, он считается полностью исполненными. В этом случае расторжение по соглашению сторон законом не предусмотрено. Но можно заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.
Та же ситуация с договором дарения жилья — до регистрации перехода права собственности его можно отменить по соглашению сторон. Пример от нотариуса Андрея Кечасова: близкие родственники удостоверили нотариальный договор о дарении в будущем. Соответственно документы на государственную регистрацию перехода права собственности сразу поданы не были. Спустя некоторое время у дарителя возникла возможность выгодно продать квартиру третьему лицу и использовать вырученные средства для приобретения другого жилья. Одаряемый отнесся к этому с пониманием, и стороны заключили соглашение о расторжении ранее удостоверенного договора.
Однако если соответствующая запись уже внесена в ЕГРН, расторгнуть сделку не получится, даже если получатель подарка готов отказаться от него. Стороны могут заключить «зеркальный» договор дарения, согласно которому права на недвижимость переходят прежнему владельцу.
Можно пересмотреть по обоюдному согласию и решение по распоряжению недвижимым имуществом, зафиксированное в брачном договоре. Еще один кейс: супруги из Нижнего Новгорода заключили брачный договор перед покупкой квартиры в ипотеку. По его условиям квартира должна была стать личной собственностью мужа, поскольку именно он вносил первоначальный взнос и планировал самостоятельно исполнять кредитные обязательства. Через несколько лет ипотека была погашена, финансовое положение семьи изменилось, и супруги обратились к нотариусу, чтобы перевести квартиру в общую совместную собственность.
У нотариуса Москвы Марины Соколовой пара сначала заключила брачный договор, а потом дважды приходила оформлять к нему дополнительные соглашения. Ряд объектов переходил сначала из совместной собственности в равнодолевую, а затем — в личную. Каждый раз нотариус самостоятельно направлял сведения для новой записи в ЕГРН.
Прописать условия расторжения сделки с недвижимостью по инициативе одной из сторон можно заранее — как в предварительном договоре, так и в основном. В документах можно предусмотреть штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Так, в предварительном договоре обычно указан задаток. По общему правилу, если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если сделка отменяется по инициативе покупателя, продавец может оставить задаток себе.
Например, в одном из случаев нотариус удостоверила предварительный договор купли-продажи земельного участка, границы которого не были определены. Одним из условий для заключения основного договора было проведение межевания в определенный срок. Но сделать это продавец не смог — возник спор с соседями. Договор был расторгнут, владелец земли вернул несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере.
О другой ситуации рассказывает нотариус Перми Мария Боронина. Продавец квартиры выполнил все условия предварительного договора: получил согласие органов опеки, оформил согласие супруги, согласовал перепланировку. А покупатель передумал, поскольку нашел другой вариант. Задаток ему никто не отдал, и попытка вернуть деньги через суд тоже оказалась безуспешной. Более того, в предварительном договоре было прописано, что изготовление технического паспорта должен был оплатить покупатель, поскольку эти документы требовались ему для банка. В итоге суд взыскал с несостоявшегося покупателя и эти расходы.
Если договориться не удалось, а условия отмены сделки не зафиксированы документально, расторгнуть договор можно только через суд. Но для этого нужны веские причины.
По закону, отменить дарение жилья можно только в двух случаях. Первый — если получатель совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя или члена его семьи, при этом этот факт должен быть подтвержден обвинительным приговором. Второй — если новый собственник настолько ненадлежаще обращается с подарком, что это угрожает его состоянию, при этом объект представляет ценность для прежнего владельца.
Что касается договора купли-продажи недвижимости, продавец может инициировать отмену сделки, если покупатель существенно нарушил договоренности по оплате. Например, не внес всю требуемую сумму или существенную ее часть.
Судебные тяжбы требуют больших временных и финансовых затрат. При этом далеко не факт, что суд примет решение о расторжении такой сделки. Поэтому лучше все хорошо проверить заранее.
