Апартаменты обгоняют квартиры: почему «нежилое» жилье в Москве дорожает быстрее новостроек
На 24% за год: апартаменты в Москве бьют рекорды роста цен, обходя квартиры
Аналитики зафиксировали на столичном первичном рынке недвижимости необычный взлет цен на апартаменты. Причем эти нежилые помещения, которые на стадии котлована традиционно славились более доступными ценами, в последнее время дорожают быстрее, чем новые квартиры в жилых комплексах. В причинах этого феномена решил разобраться «МК».
«В течение последних 12 месяцев в Москве средняя цена 1 квадратного метра в апартаментах увеличилась приблизительно на 22–24%. Для сравнения, квартиры в новостройках за аналогичный период подорожали на 18–20%», — подсчитала основатель АН «БезФильтров» Ригина Гордеева. Причем в апреле–июне этого года разрыв, по ее оценке, только усилился: апартаменты подорожали примерно на 3,5%, квартиры — приблизительно на 2,5%.
Причин этого необычного явления несколько, сообщила «МК» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Во-первых, по ее словам, на рынке просто не осталось проектов на начальных этапах строительства, во время которых и предоставляется дисконт. В 2026 году не стартовало ни одного нового проекта апартаментов, в экспозиции остались лишь комплексы на высокой стадии готовности.
Во-вторых, продолжается вымывание бюджетного предложения. В старых границах Москвы в продаже осталось 2,2 тыс. апартаментов — это на 45% меньше, чем год назад. И уходят в первую очередь самые дешевые лоты.
Кроме того, апартаменты не подпадали под семейную ипотеку. «Поэтому рост цен на них не останавливался вместе с рынком жилья, на который повлияли ограничения по льготным программам», — добавила Дудко.
По ее мнению, заметнее всего рост цен наблюдался там, где дисконт к квартирам был самым большим. По итогам первого квартала 2026 года стандарт-класс прибавил 33,6%, бизнес-класс — 13,6%, премиум-класс — 42,6%, элитный сегмент — 8,1%.
Премиум-класс можно считать самым показательным примером. Средневзвешенная цена апартаментов там достигла 1,2 млн рублей за 1 кв. м (+33% за год), при объеме предложения на уровне всего 300 лотов (-9% за год). Это уже не полноценный рынок, а штучный товар.
Удорожание в премиум- и элитном классах объясняется тем, что такие апартаменты изначально стоили почти столько же, сколько квартиры аналогичного уровня. «Покупатель в этом сегменте выбирал конкретное здание и вид, а не возможность сэкономить. Массовый же сегмент, где объем предложения упал в 3–4 раза, просто схлопнулся», — отметила специалист.
Схожие оценки ситуации и у директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко. На ее взгляд, апартаменты всё еще доступнее квартир (кроме премиум-сегмента), но растут в цене быстрее. Причина — дефицит новых лотов после ограничений застройки в Москве. За последний год предложение апартаментов в столице в комфорт-классе, например, сократилось почти на 50%. Плюс растет доля уже сданных в эксплуатацию комплексов с апартаментами, где цены, соответственно, выше. Наибольший прирост цен отмечается в премиальном и элитном сегментах — плюс около 25–30% в годовой динамике.
Напомним, что в феврале текущего года Конституционный суд РФ укрепил позиции владельцев апартаментов, разрешив оформлять в них временную регистрацию. Однако рыночный эффект этого прецедентного решения оказался скромным.
— Безусловно, это повысило удобство формата для длительного проживания, но не сделало апартаменты равнозначной заменой жилым квартирам, — пояснила «МК» Светлана Опрышко. — Сохранились и все ключевые риски, в том числе повышенные налоги, коммунальные тарифы как для нежилого фонда. Поэтому массового ажиотажа и принципиально нового бума спроса не наблюдается.
Как полагает Кристина Дудко, в этом году портрет покупателя апартаментов изменился радикально, потому что исчез мотив купить недвижимость сопоставимого с квартирой качества, но дешевле. Можно сказать, что аудитория сузилась, но стала более платежеспособной и осознанной.
Сейчас, по ее мнению, наиболее активны частные инвесторы, приобретающие апартаменты под аренду. Они ищут готовые и почти готовые лоты, где нет строительного риска и денежный поток начинается сразу. Самый ликвидный формат для сдачи в Москве — компактные лоты до 40 кв. м. Это тот же самый инвестор, который параллельно смотрит офисные и торговые помещения в нарезку. Они выбирают не между квартирой и апартаментами, а между арендными сценариями и считают доходность.
Вторая группа — региональные предприниматели и топ-менеджеры, которым нужно место для проживания в Москве на время командировок. Здесь юридический статус помещения неважен в принципе.
Третья категория клиентов — корпоративный покупатель, приобретающий лоты для приезжающих сотрудников.
Наконец, четвертая, определяющая для верхних классов группа — покупатель, который выбирает конкретный проект. «Значительная часть классных локаций в Москве, особенно в ЦАО, доступна только в формате апартаментов. В этом случае покупатель платит за адрес, архитектуру и историю здания, а формат недвижимости принимает как данность», — заметила Дудко.
— В высокобюджетных проектах основными клиентами являются состоятельные люди. Например, владельцы крупного бизнеса и топ-менеджеры, для которых апартаменты — это не жилье, а личный деловой хаб в центре событий, — добавила Опрышко. — Они покупают сервис и инфраструктуру: бесшовный вход в офис, закрытый паркинг, консьерж-сервис и отсутствие бытовых хлопот. Это люди, у которых уже есть дом за городом или основная квартира, а апартаменты решают ровно одну задачу — сжать время между перелетами, встречами и восстановлением сил. Детские сады и площадки им не нужны, им нужна предсказуемость, скорость и приватность, которую дает премиальный сервис.
По ее мнению, на противоположном полюсе рынка находится сегмент бюджетных и малогабаритных апартаментов площадью от 20 кв. м. Он превратился в нишу для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. Здесь типичный покупатель — это одинокий человек, часто приезжий из регионов, которому жилье нужно лишь для ночевки, так как большую часть времени он проводит вне дома.
«Апартаменты в историческом центре столицы с каждым годом прибавляют в цене. Поскольку за последние два года строительство в центральных районах существенно сократилось из-за назначения земли и уменьшения свободных участков под застройку. Некоторые проекты девелоперы приостановили, заморозив стройку до лучших времен или переведя эту недвижимость в коммерцию как наиболее ликвидный формат», — сообщила PR-директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Оксана Макеенкова. По ее прогнозу, в ближайшее время предложений на рынке апартаментов в центре столицы будет становиться меньше, а цены будут неуклонно идти вверх.
