Судьба рынка жилья в руках покупателей: нагрузка предложения на спрос в московских новостройках выросла на треть
Столичный рынок новостроек переходит в фазу рынка покупателя: по данным экспертов, за первое полугодие 2026 года на один реализованный квадратный метр приходится 14,1 кв. м предложения, что на треть больше, чем год назад. Если спрос останется на текущем уровне, на распродажу предлагаемых в июле 2026 года «квадратов» уйдет 14 более месяцев.
«Метриум» и девелоперская компания «Плато Девелопмент» обнародовали индикатор нагрузки предложения на спрос. Показатель рассчитывается как отношение общего объёма выставленных на продажу квадратных метров (включая строящиеся и готовые объекты) к объёму спроса – площади квартир, проданных за месяц по договорам долевого участия. Этот коэффициент показывает, сколько квадратных метров предложения приходится на один реализованный метр, а также демонстрирует, сколько месяцев потребуется для распродажи текущего объёма предложения при сохранении месячного уровня спроса. Рост показателя говорит о том, что рынок накапливает нераспроданные остатки, и покупательская активность не поспевает за объёмами выводимого жилья. Снижение, напротив, свидетельствует о дефиците предложения и усилении позиций девелоперов.
В июле 2026 года на один проданный квадратный метр приходилось 13,9 кв. м предложения – против 12,4 в июле 2025 года. Это означает, что при текущем уровне спроса для реализации всего выставленного объёма потребуется почти 14 месяцев. В мае 2026 года коэффициент достиг максимального значения за весь наблюдаемый период – 16,6. Такая волатильность отражает неустойчивый баланс между объемом предложения и фактическими продажами.
В первом квартале 2026 года среднее значение коэффициента сложилось на уровне 13,5 месяцев, тогда как в первом квартале 2025 года оно равнялось 9,9. Во втором квартале 2026 года показатель продолжил рост и достиг 14,6 месяца против 11,6 месяца во втором квартале прошлого года. За первое полугодие 2026 года средний коэффициент составил 14,1, что на 30% выше аналогичного периода 2025 года (10,8). Таким образом, если год назад для распродажи предложения требовалось около одиннадцати месяцев, то теперь – более четырнадцати.
«В перспективе объём предложения в Москве уже сокращается. И этот процесс продолжится», – отметил «МК» коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников. Во-первых, это происходит, по его мнению, из-за сокращения предложения массовых новостроек в старой Москве, проекты которых традиционно масштабные. Во-вторых, застройщики будут переходить в более высокие ценовые сегменты, для которых характерны небольшие проекты. «Поэтому покупателям с высокими бюджетами имеет смысл обратить внимание на те проекты, которые уже есть в продаже, потому что новинок будет меньше и они будут дороже», – добавил девелопер.
Эксперты также рассчитали, сколько времени понадобилось бы для продажи всего объёма предложения, который был выставлен за полугодие, если бы спрос сохранялся на среднемесячном уровне. В первом полугодии 2026 года суммарный объём предложения (сумма всех месячных значений) составил 17,4 млн кв. м, а суммарный спрос – 1,3 млн кв. м. Отношение этих величин даёт коэффициент 13,9, время продажи – 83 месяца или почти 7 лет. Для сравнения, в первом полугодии 2025 года суммарное предложение равнялось 20,2 млн кв. м, спрос – 1,9 млн кв. м, коэффициент составил 10,6, что соответствует 64 месяцам (5,3 года). Таким образом, за год срок реализации полугодового объёма предложения увеличился на 19 месяцев.
«Сложившаяся тенденция роста нагрузки предложения на спрос будет сдерживать рост цен на новостройки, однако не приведёт к их масштабному снижению», – уверен коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Исключение, по его оценке, составляет только массовый сегмент рынка, где предложение сокращается. В остальном на рынке действуют более мощные факторы, поддерживающие цены: высокая себестоимость строительства, сохраняющиеся высокие процентные ставки по проектному финансированию, а также инфляционные ожидания.
«Кроме того, дефицит качественных площадок в границах старой Москвы и переход застройщиков в премиальные сегменты с небольшими проектами ограничивают предложение, что изначально задает высокий ценовой порог для всех стартующих проектов. Таким образом, мы ожидаем период стагнации цен с возможной точечной коррекцией, но без системного падения», – заключил специалист.
