На национальном стройрынке жилья усилилась децентрализация: Москва и Питер уступают свои доли регионам
Москва и Питер уступают свои доли на рынке строительства жилья регионам
На российском первичном рынке жилья набирает силу новый тренд – к середине текущего года доля столичных агломераций в общем объеме застройки заметно упала, говорится в исследовании компаний «Метриум» и Regions Development. Этот процесс сопровождается снижением числа новых разрешений на строительство в целом по стране на 11,9%. Больше всего разрешений на строительство в январе – июне 2026 года выдано в Крыму, Ставрополье, Башкирии, Свердловской и Ростовской областях.
Общий объем строительства жилья в России стабильно увеличивается, однако на рынке происходит децентрализация. Если к середине 2021 года в стране возводилось 98 млн кв. м многоквартирных домов, то в 2025 году показатель достиг 117,8 млн, а к концу первого полугодия 2026 года составил 120,2 млн «квадратов».
Основной тенденцией последних пяти лет стало смещение девелоперской активности из столичных агломераций в регионы. В 2021 году на Московскую область и Москву приходилось 26,1 млн кв. м или 26,6% от общероссийского объема. К середине 2026 года суммарный показатель агломерации снизился до 23,9 млн кв. м, а доля рынка сократилась до 19,9%. Между тем в середине 2025 года Московская агломерация образовывала 26,1 млн кв. м, что составляло на тот момент 22,2% от общего объема застройки в стране. При этом площадь строительства в самой столице уменьшилась с 16,5 млн кв. м в 2021 году до 16 млн в 2026 году, что привело к снижению доли города с 16,8% до 13,3%.
«Сокращение строительной активности в Москве связано с разными трендами», – сообщила «МК» коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. По ее мнению, продолжительный период дорогого кредитования запустил перестройку рынка в Москве. Крупномасштабные проекты, ориентированные на массового покупателя, теперь обладают невысокой рентабельностью. Для застройщиков перспективнее работать в сегментах «бизнес» и «премиум», так как целевая аудитория этих секторов рынка в меньшей степени зависит от ипотеки.
«Помимо этого, застройщикам нужно учитывать требования к проектам со стороны городских властей, которые также влияют на масштаб и сложность объектов, что повышает их себестоимость. Соответственно, общая площадь застройки в Москве сокращается», – добавила девелопер.
Схожая динамика наблюдается в петербургской агломерации. За пять лет совокупный объем строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократился с 13,1 млн до 10,1 млн кв. м. Доля этих двух субъектов на федеральном рынке уменьшилась с 13,3% в 2021 году до 8,4% в 2026 году. Между тем в середине 2025 года доля Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляла 8,3%. Внутри агломерации происходит заметное перераспределение спроса и предложения. Объем возводимого жилья в Санкт-Петербурге снизился более чем в два раза – с 10,1 млн кв. м в 2021 году до 5 млн кв. м к середине 2026 года. Ленинградская область, напротив, продемонстрировала уверенный рост площадей с 2,9 млн до 5,1 млн «квадратов».
За прошедшие пять лет максимальный прирост объемов строительства за прошедшие пять лет зафиксирован на Урале, Юге и Дальнем Востоке. Лидером по абсолютному увеличению площади строящегося жилья стала Свердловская область (объем застройки вырос на 2,7 млн кв. м или на 87%). Ростовская и Ленинградская области увеличили свои показатели на 2,1 млн кв. м каждая (+84% и +73%, соответственно). Приморский край и Республика Крым прибавили по 1,6 млн кв. м (рост в 2,5 и 3 раза, соответственно).
В десятку лидеров также вошли Татарстан и Тюменская область с расширением застройки на 1,2 млн кв. м, соответственно (+59% и +49%). Замыкают группу Ставропольский и Хабаровский края, а также Дагестан. Объем строительства в каждом из этих субъектов увеличился на 1 млн кв. м (прирост на 87%, в 2,5 раза и 5 раз соответственно).
Перераспределение сил на федеральном рынке подтверждается динамикой в разрезе субъектов РФ. Пять регионов с самым интенсивным увеличением рыночного влияния суммарно нарастили свою долю с 10,6% в середине 2021 года до 17,1% по итогам первого полугодия 2026 года. Наибольший прирост показала Свердловская область, чья доля в общероссийском объеме строительства увеличилась на 1,7 п.п. и достигла 4,8%. Второе место заняла Ростовская область с прибавкой в 1,3 п.п. и итоговым показателем 3,9%. Ленинградская область расширила свое присутствие на 1,2 п.п. до 4,2%. Республика Крым продемонстрировала аналогичный рост на 1,2 п.п. и заняла 1,9% федерального рынка. Замыкает пятерку лидеров Приморский край, влияние которого также поднялось на 1,2 п.п. и составило 2,2% от общего объема возводимого жилья в стране.
Охлаждение спроса из-за отмены массовых программ поддержки привело к снижению количества новых проектов. В первом полугодии 2026 года застройщики в России получили 2,3 тыс. разрешений на строительство многоквартирных домов. Этот результат на 11,9% ниже показателя аналогичного периода 2025 года, когда девелоперам выдали 2,6 тыс. документов. Столичные регионы переживают спад выхода новых объектов. В Московской агломерации число свежих разрешений уменьшилось на 15,9% – с 434 до 365 единиц. В Москве отрицательная коррекция составила 43,4%, поскольку профильные ведомства согласовали лишь 60 документов против 106 годом ранее. В петербургской агломерации количество выданных разрешений сократилось на 63,9% – с 83 до 30 штук. В самом Санкт-Петербурге показатель снизился на 60%, а в Ленинградской области спад достиг 66,7%.
Несмотря на общую отрицательную динамику, ряд регионов продемонстрировал значительное увеличение количества новых разрешений на строительство. Первое место по абсолютному приросту заняла Республика Крым, где застройщики получили на 82 документа больше по сравнению с первым полугодием 2025 года. Тамбовская область прибавила 66 новых разрешений, а Ямало-Ненецкий автономный округ превзошел свой прошлогодний результат на 65 штук. В числе растущих рынков оказались Ставропольский край с приростом на 42 документа, Кабардино-Балкария с плюсом в 41 проект и Башкирия, который увеличил выдачу на 38 согласований. Также положительную тенденцию показали Ростовская, Вологодская, Новгородская области и Республика Саха.
Обратная ситуация наблюдается в Липецкой области, где количество оформленных разрешений сократилось на 175 штук из-за эффекта высокой базы прошлого года. Краснодарский край потерял 81 проект, Новосибирская область недосчиталась 58, а Татарстан – 48 документов. В десятку аутсайдеров по числу новых разрешений вместе с Москвой вошли Ханты-Мансийский автономный округ, Свердловская и Белгородская области, Удмуртия и Ленинградская область.
«Опережающая динамика региональных рынков объясняется комплексом экономических факторов, – резюмирует коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. С его слов, на протяжении последних пяти лет федеральные девелоперы последовательно меняли географию своего присутствия. Столичные агломерации постепенно насыщались предложением, а стоимость земельных участков там заметно увеличилась. В регионах застройщики получили доступ к более выгодным площадкам для реализации масштабных проектов. «Дополнительным стимулом стала господдержка инфраструктурного развития субъектов и запуск адресных ипотечных программ на Дальнем Востоке и других территориях. Местный покупательский спрос был более устойчивым, так как цены на жилье были умеренные, а ипотека – доступной», – заключил эксперт.
