Доля массовых новостроек упала до минимума
Столичные застройщики почти полностью ушли из комфорт-класса
Московский первичный рынок жилья продолжает дрейфовать в сторону дорогих проектов: к началу августа доля массовых новостроек в общей структуре предложения в старых границах столицы РФ упала до 22,9%. Это минимальный показатель за всю историю наблюдения рынка. Почему в Белокаменной стремительно падает предложение квартир комфорт-класса?
На национальном рынке новостроек Москва последовательно укрепляет статус «города только для богатых». Судите сами: три года назад доля массовых новостроек в объеме предложения на первичном рынке Первопрестольной составляла 42,1%, 12 месяцев назад — 31,3%. А в начале августа — всего 22,9%, подсчитали в компании «Метриум». Почему московские девелоперы все реже выводят на рынок новостройки комфорт-класса?
Причин, по мнению опрошенных экспертов, несколько. «Прежде всего, спрос рождает предложение. Массовый сегмент оказался наиболее уязвимым перед ростом ипотечных ставок. Платежеспособный спрос здесь просел сильнее всего, и девелоперы закономерно переориентируются на аудиторию, менее чувствительную к стоимости кредитов», — пояснила «МК» директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
Одновременно, по ее словам, ужесточаются и требования к новым проектам с точки зрения, например, архитектуры и безопасности. Растет себестоимость строительства. Причем не только за счет того, что продукт становится сложнее, но и на фоне увеличения цен на строительные материалы, которые только по итогам 2025 г. подорожали на 10–30% в зависимости от позиции, повышения налогов и др. «Чтобы сохранить маржинальность, застройщики вынуждены повышать класс проекта. При растущей себестоимости, конкуренции за землю в «старой» Москве и все еще ограниченном спросе именно бизнес-класс дает застройщикам приемлемую доходность», — отметила аналитик.
При этом, по ее данным, в новостройках Москвы сжимается площадь квартир. За последние пять лет в целом по рынку (без учета элитного сегмента) квартиры стали в среднем на 15% компактнее. В комфорт-классе цифра выше: средняя проектируемая площадь квартир сократилась на 25–30% (фактически квартиры лишились одной комнаты), что также сказывается на общей динамике. «В условиях высокой ключевой ставки и сворачивания массовых госпрограмм девелоперы вынуждены подстраиваться под платежеспособный спрос: чтобы сохранить итоговую цену на приемлемом уровне, они жертвуют метражом, предлагая все более компактные решения. На смену типовым малометражкам приходят более продуманные и оптимизированные планировки», — добавила Опрышко.
Тренд на растущую популярность в столице дорогих проектов подтверждают и другие эксперты. «Действительно, объем предложения доступного жилья в старых границах Москвы сокращается. В ноябре прошлого года рынок прошел знаковую отсечку, когда экспозиция в премиальном сегменте превысила экспозицию в комфорт-классе. Сейчас на рынке выставлено 8,99 тыс. квартир комфорт-класса. Это на 17,5% меньше, чем в июле прошлого года, и на 60% меньше, чем было в 2023-м», — сообщила «МК» генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.
На ее взгляд, в последнее время застройщикам просто невыгодно строить доступное жилье в Москве. Городские власти требуют соблюдения определенных нормативов, которые постоянно ужесточаются, все это на фоне высоких ставок по проектному финансированию приводит к смещению девелоперов в сторону более маржинальных проектов — в бизнес- и премиум-сегменты. К тому же дорогие сегменты меньше зависят от льготных ипотечных программ, что тоже играет роль на фоне ужесточения семейной ипотеки. «Поэтому бизнес-класс стал в Москве основным сегментом, заняв около 60% всего объема предложения. По сути, это некий компромисс между доступным комфорт-классом и премиальным сегментом», — подчеркнула Шаталина.
Вышеуказанные причины привели к тому, что сегодня массовое жилье строится в основном только с участием Московского фонда реновации. «В «старой» Москве коммерческие застройщики почти полностью ушли из массового сегмента. Оставшиеся проекты комфорт-класса носят точечный характер и часто являются либо завершением старых очередей, либо вынужденным компромиссом по локации. А фактически сегодня основным системным застройщиком жилья комфорт-класса в границах исторической Москвы выступает именно фонд реновации, который уже стал лидером среди крупнейших застройщиков жилья столицы по объему текущего строительства», — заметила Светлана Опрышко.
По данным ЕРЗ за минувший июль, фонд ввел около 656 тыс. кв. м массового жилья, ПИК — 421 тыс. кв. м, ГК «А101» — более 302 тыс. кв. м. Т.е. интерес к комфорт-классу сохранился у некоторых крупных игроков. Однако надо признать, что подавляющее большинство столичных застройщиков переориентировались на более дорогие сегменты.
До конца этого года директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников не ожидает существенного дальнейшего снижения доли комфорт-класса. «Скорее всего, она останется примерно на нынешнем уровне с небольшими колебаниями. Девелоперы реагировали на изменение условий не одномоментно: планы по выводу новых объемов корректировались заранее. Поэтому значительная часть этих изменений уже отражена в текущей структуре предложений», — сообщил девелопер.
Однако независимые аналитики считают иначе. Снижение доли комфорт-класса продолжится, уверена Наталья Шаталина. По ее словам, этому в том числе будет способствовать ввод новых требований по коэффициенту обеспеченности машино-местами, который сделает строительство доступного жилья в Москве еще более невыгодным для застройщиков.
По прогнозу Светланы Опрышко, доля комфорт-класса на рынке новостроек Москвы продолжит сокращаться. По крайней мере, до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ будет оставаться двузначной. «Старты проектов массового жилья наиболее вероятны в соответствующих по статусу локациях — преимущественно в Новой Москве, куда постепенно смещается весь объем доступного жилья, и в районах за МКАД», — заключила аналитик.
