Финишное ускорение: эксперты объяснили аномальный рост цен на апартаменты в Москве
Апартаменты в Москве начали стремительно дорожать
В течение последнего летнего месяца на столичном рынке недвижимости продолжался взлет цен на апартаменты. Несмотря на неопределенный правовой статус, эти нежилые помещения остаются востребованным продуктом и у покупателей, и у частных инвесторов. Ведь главное достоинство этого квазижилья по сравнению с квартирами — более доступный ценник. В чем причина нынешнего ускорения цен?
Напомним, осенью 2024 года в Москве был введен мораторий на строительство апартаментов. Как пояснил тогда вице-мэр по вопросам строительства Владимир Ефимов, чиновники были недовольны отсутствием социальной инфраструктуры в апарт-комплексах. При этом он пообещал, что все проекты, начатые до ограничений, будут завершены.
С той поры доля апартаментов в структуре первичного рынка стремительно снижалась. Как сообщил «МК» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, в августе 2026 года на территории «старой» Москвы девелоперы реализуют 42 070 лотов против 46 670 лотов годом ранее (-9,9%). В продаже сегодня находится 4090 апартаментов, тогда как год назад – 5470 апартаментов (-25,2%). Таким образом, доля апартаментов на рынке новостроек «старой» Москвы за год сократилась на два процентных пункта — с 11,7% до 9,7%.
По его расчетам, на текущий момент в экспозиции больше всего апартаментов бизнес-класса (2750 или 67,2%). 770 апартаментов относятся к комфорт-классу (18,8%), 270 апартаментов — к премиум-классу (6,6%) и 300 апартаментов — к элитному и делюкс-классу (7,4%).
«При этом в массовом сегменте физически произошло самое драматичное сокращение предложения — в три-четыре раза за год», — заметила «МК» руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова. По ее мнению, ограничения на новое строительство — ключевой, но не единственный фактор взлета цен на апартаменты. Также сказался и эффект структурного сдвига предложения: девелоперы перестали выводить новые проекты, поэтому доля лотов на завершающей стадии готовности растёт, а именно готовые объекты всегда стоили заметно дороже тех, кто на начальном этапе. Раньше разница цены между стартом продаж и вводом дома «размывала» динамику — сейчас этот дисконт просто исчезает из статистики.
«Второй фактор — апартаменты не подпадали под семейную ипотеку, поэтому их ценовая динамика не тормозилась вслед за рынком квартир, на который напрямую повлияло ужесточение льготных программ. В итоге вымывается доступный сегмент, а новых бюджетных лотов взамен не появляется», — добавила эксперт.
«В летние месяцы апартаменты подорожали, в основном, в комфорт и бизнес-сегментах. В дорогих классах цена и так была достаточно высока», — подчеркнула PR-директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Оксана Макеенкова.
По ее словам, решение Конституционного суда (КС), разрешившего в феврале 2026 года владельцам апартаментов оформлять в апартаментах временную регистрацию, повысило интерес покупателей на этот продукт. «С появившимися преимуществами временной прописки, а также возвратом НДС с покупки для юридических лиц данный формат набирает обороты по популярности. Особенно в регионах. В Москве такое предложение актуально лишь для приезжих покупателей», — добавила специалист.
— Пока эффект от решения КС ограниченный, — полагает Эвелина Ишметова. — Да, оно укрепило юридический статус владельцев апартаментов и сняло один из главных психологических барьеров покупки. Но на практике МФЦ до сих пор нередко отказывают в регистрации — правоприменительная практика не успела за постановлением КС. Резкого всплеска спроса на этой новости нет: рост цен объясняется, прежде всего, дефицитом предложения. Но в перспективе решение работает на сокращение ценового разрыва между апартаментами и квартирами: юридические риски формата снижаются, а значит, будет расти и премия за него.
По оценке эксперта, апартаменты на первичном рынке столицы сейчас покупают, в основном, бездетные супружеские пары, а также родители для взрослых детей (абитуриентов, студентов, выпускников вузов). Кроме того, помещения такого формата востребованы у инвесторов-рантье, которые специализируются на сдаче недвижимости в аренду.
«Портрет покупателя стал более рациональным и разнородным: большая часть — инвесторы, ориентированные на арендный доход, их основная цель — сохранить капитал», — говорит эксперт недвижимость рядом с работой или центром, часто с готовой отделкой. Третья — семьи, которые сознательно выбирают апартаменты как компромисс между локацией и бюджетом, несмотря на инфраструктурные ограничения формата. В премиум-сегменте добавляется категория покупателей, для которых апартаменты — это готовый продукт «под ключ» в топовой локации без ожидания стройки.
«Растет популярность формата «пиджачной» недвижимости Такие лоты приобретают клиенты, проживающие в загородных домах и приезжающие в город по работе, для встреч с друзьями, походов в театры. В таких апартаментах можно остаться переночевать или наоборот, выбраться в город и поработать в тишине», — добавила Макеенкова. По ее прогнозу, в ближайшее время предложений на рынке апартаментов в центре столицы будет станет еще меньше, а значит, цены будут и дальше идти вверх.
Как считает Проскурин, на горизонте одного года апартаменты на первичном рынке Москвы подорожают в среднем на уровне реальной инфляции (12-15%). С одной стороны, рост цен стимулирует растущий дефицит предложения. С другой стороны, на фоне непростой экономической ситуации платежеспособный спрос сокращается. «При этом покупательская активность на рынке апартаментов обусловлена преимущественно именно их доступным бюджетом покупки по сравнению с квартирами в аналогичных локациях», — заключил эксперт.
