Вторичный рынок Москвы поражает парадоксами: разрыв между ценой «квадрата» в сделках и объявлениях достиг 21%
Московский рынок вторичного жилья находится на распутье. С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки все больше давит на ценники. С другой, стоимость готовых квартир поддерживает высокая инфляция и дефицит ликвидного предложения. На фоне этих разнонаправленных факторов в начале осени средние цены от продавцов продолжают расти на уровне инфляции. При этом разрыв между ценой 1 кв. м в объявлениях и сделках превысил 21%.
За последний месяц лета средняя стоимость готовых квартир как в «старой», так и в Новой Москве выросла на 0,8% до 303,2 и 221,8 тыс. руб. за 1 кв. м, соответственно (без учета элитного жилья). С начала года столичный «квадрат» подорожал на чуть более 6%, что сопоставимо с величиной официальной инфляции, рассчитываемой Росстатом, отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Также незначительно подрос объем предложения, что может свидетельствовать как о возвращении на рынок разочаровавшихся ранее продавцов, так и о выходе на вторичку готовых новостроек, купленных ранее с инвестиционными целями.
По мнению аналитика, столичный рынок вторичного жилья сегодня полон парадоксов. Формально объемы предложения стабильны, ценники ползут вверх, но найти нормальную квартиру по адекватной цене очень трудно. В условиях подросшего спроса, который обеспечили в том числе «мигранты» из новостроек, рынок активно перекраивается: дешевые и привлекательные варианты уходят мгновенно, а на витринах задерживаются переоцененные объекты или те, что требуют значительных затрат в ремонт.
«Около двух лет на столичном вторичном рынке наблюдается дефицит ликвидного жилья. Собственники не спешат выставлять квартиры на продажу, поэтому на сделку, в основном, выходят те, кому она срочно нужна», — подчеркнул управляющий директор МИЭЛЬ «На Николоямской» Александр Москатов.
Среди покупателей, как полагает сооснователь Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, наибольшей популярностью пользуется «кирпич» восьмидесятых и более новые квартиры с современными планировками начала 2000-х. Особенно если ремонт сделан недавно. Также наблюдается стабильный спрос на «хрущевки», включенные в городскую программу реновации. По мнению ведущего аналитика «Циана» Елены Бобровской, спрос смещается в сторону более старых домов, поскольку квартиры в домах, построенных за последние 10 лет, в среднем на 20% дороже рынка.
«По итогам августа средний срок экспозиции объектов сократился на 30,6% — с 61 дня до 42 дней. При этом ликвидная квартира с качественной современной мебелью может быть продана за одну-две недели и до 8% дороже аналога без обстановки», — утверждает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимости Наталия Борзенкова.
В настоящее время на массовом вторичном рынке Москвы, по ее оценке, около половины квартир продается с мебелью (за год доля увеличилась на 7 п.п. за счет выхода на реализацию инвестквартир после цикла аренды). В большинстве случаев речь идет о встроенных кухонных гарнитурах или шкафах, об устаревших предметах интерьера, которые собственники не могут или не хотят демонтировать и вывозить. Менее 20% меблированных объектов в масс-маркете имеют действительно актуальный дизайн, современную обстановку и добротный ремонт.
Наличие любой пригодной для использования мебели сейчас стало одним из критериев выбора для массового покупателя вторички. Самостоятельно ремонтировать и обставлять квартиру становится все сложнее и дороже. «Доля покупателей, целенаправленно ищущих лоты с мебелью, составляет 60% против 54% год назад», — добавила риелтор.
По ее данным, на вторичке «старой» Москвы самая демократичная по цене квартира с обстановкой предлагается покупателям за 5,85 млн руб. Это студия площадью 11,5 кв. м на первом этаже 9-этажного дома, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Лианозово» (Дмитровский район, САО). Наиболее дорогостоящий лот с мебелью — многокомнатная квартира площадью 280,3 кв. м на шестом этаже 8-этажного дома на Пречистенке, его цена 1,75 млрд руб.
Профильные аналитики обратили внимание на один интересный тренд — в конце лета готовое жилье дорожало быстрее новостроек. При этом на столичном вторичном рынке разница между средней ценой «квадрата» в объявлениях и сделках, по данным «Домклик», выросла до 21,4%. То есть значительная часть продавцов готова предоставлять скидки.
По географии в лидерах удорожания остаются недорогие округа и районы юго-востока, юга и севера столицы, а также сегмент старомосковских районов за МКАД. По данным SRG, сильнее всего в течение последнего месяца лета вторичка подорожала в СЗАО — на 2,8%, до 448,9 тыс. руб. за «квадрат». На втором месте оказался ЮАО, где средняя цена 1 кв. м повысилась за месяц почти на 2,6%, до 398,4 тыс. руб. На третьем месте — ЮВАО, где средняя цена «квадрата» готового жилья повысилась на 2,2%, до 373,2 тыс. руб.
Эта тенденция позволяет утверждать, что хотя спрос и начал больше охватывать современные дома и большие квартиры, но он остается рациональным, ограниченным по платежеспособности и нацелен на локации с умеренными ценами, а не на самый дорогой центр и запад Москвы.
Эксперты ожидают всплеска покупательской активности в начале осени. Однако предпосылок для существенного роста цен на вторичном рынке в сентябре и октябре они не видят. Как полагает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева, повышение цен на вторичку будет умеренным, не более 1,5-2% в месяц. «В среднем , цены на столичную вторичку продолжат расти темпами чуть выше инфляции», — утверждает Апрелев.
В перспективе вторичный рынок Москвы, как считает Репченко, ждёт давно назревшая коррекция: разрыв цен между первичкой и вторичкой будет сокращаться. Новостройки начнут сползать вниз в той или иной форме, а вторичка — медленно подтягиваться вверх вслед за инфляцией. «Снижение цен будет неравномерным — хуже всего придётся «перегретым» объектам», — заключил аналитик.
