Как изменились ценовые диапазоны квартир разных классов в новостройках Москвы
За последние пять лет на первичном рынке жилья «старой» Москвы минимальный порог суммы сделки во всех классах жилья рос умеренными темпами, однако его верхние ценовые пределы стремительно выросли. Особенно заметно этот тренд проявился в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, которые превратились в штучный высокобюджетный продукт для наиболее состоятельных покупателей. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», сравнив минимальные и максимальные цены столичных новостроек в августе 2021 года и августе 2026 года.
«В массовом сегменте за пять последних лет наиболее заметно ценовые диапазоны расширились в студиях и трехкомнатных квартирах, тогда как в двухкомнатных лотах пределы стоимостей немного сблизились», – рассказала «МК» директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Так, по ее данным, в категории студий минимальная цена выросла с 4,3 млн руб. (17,7 кв. м) до 5,6 млн руб. (22,0 кв. м), а верхняя планка такого лота поднялась с 17,3 млн руб. (58 кв. м) до 21,1 млн руб. (26,0 кв. м). Соответственно, разброс цен увеличился с 13 млн до 15,5 млн руб.
В трехкомнатных квартирах нижний порог входа поднялся с 11,3 млн руб. (62,6 кв. м) до 17,6 млн руб. (78,5 кв. м), в то время как максимальная стоимость предложения в этой типологии выросла с 47,7 млн руб. (221,8 кв. м) до 64,7 млн руб. (88,8 кв. м).
В сегменте двухкомнатных квартир сложилась противоположная динамика: минимальная стоимость поднялась с 6,7 млн руб. (36 кв. м) до 10,6 млн руб. (51,1 кв. м). Однако максимальный ценник остался практически на прежнем уровне – 45,6 млн руб. (64,8 кв. м) против 45,8 млн руб. (104,9 кв. м) пять лет назад, из-за чего ценовой диапазон сузился на 0,2 млн руб.
«Динамика ценовых диапазонов в массовом сегменте отражает эволюцию девелоперского продукта за последние пять лет, – отметил «МК» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Компактные лоты, на его взгляд, стали главным инструментом сохранения сбережений и первого входа на рынок. Это в свою очередь подтянуло минимальный порог из-за общего роста себестоимости строительства. «В просторных семейных форматах столичные застройщики комфорт-класса стали активно внедрять мастер-спальни, гардеробные зоны и увеличенные площади остекления, что сдвинуло верхнюю границу бюджетов при сохранении доступной базы для классических типовых решений», – добавил девелопер.
В бизнес-классе за пять лет ценовые диапазоны расширялись умеренно, без резких ценовых разрывов. В сегменте трехкомнатных квартир входная цена выросла с 17,2 млн руб. (63 кв. м) до 19,5 млн руб. (72,6 кв. м). А максимальная стоимость предложения в этом формате увеличилась почти в полтора раза – со 105,8 млн руб. (212,2 кв. м) до 151 млн руб. (119,7 кв. м).
В двухкомнатных лотах минимальная планка поднялась с 13 млн руб. (40,5 кв. м) до 13,9 млн руб. (53,6 кв. м), а верхняя граница цен сдвинулась со 104,9 млн рублей (180,1 кв. м) до 111,2 млн руб. (123,4 кв. м).
В категории студий ценовой коридор показал относительную стабильность: минимальный порог составил 8,6 млн руб. (23,5 кв. м) против 5,2 млн руб. (17 кв. м) в августе 2021 года, а максимальная цена скорректировалась с 42,7 млн руб. (77 кв. м) до 39,7 млн руб. (70,4 кв. м).
«Бизнес-класс за последние сохранил и продолжает развивать устойчивую тенденцию качественного совершенствования продукта», – считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Застройщики, с его слов, повысили базовые стандарты проектов, насытив дома атрибутами премиального уровня: приватными террасами, панорамным остеклением и сложной внутренней инфраструктурой. При этом динамика цен оставалась стабильной и прогнозируемой.
В премиальном сегменте расширение ценовых диапазонов затронуло все форматы. При этом, рост верхней планки многократно опередил динамику входного порога. В сегменте студий минимальная цена за пять лет выросла с 11,9 млн руб. (19,6 кв. м) до 17,9 млн руб. (21,3 кв. м). Тогда как потолок цен увеличился практически в два раза – с 33,7 млн руб. (59,4 кв. м) до 61,3 млн руб. (40,0 кв. м).
В однокомнатных квартирах нижний порог поднялся с 11 млн руб. (31,3 кв. м) до 21,1 млн руб. (35,0 кв. м), в то время как максимальный бюджет вырос со 110,8 млн руб. (137 кв. м) до 191,0 млн руб. (122,8 кв. м).
В трехкомнатных лотах входная стоимость увеличилась умеренно – с 25,1 млн руб. (71,6 кв. м) до 40,3 млн руб. (84,2 кв. м). Но верхняя граница поднялась с 229,6 млн руб. (295,6 кв. м) до 588,7 млн руб. (292,7 кв. м).
«Рост верхней ценовой планки свидетельствует о том, что застройщики в премиуме хотят побороться за клиентов элитного сегмента с высокими бюджетами», – пояснила «МК» директор по стратегическому развитию ГК «Град Девелопмент» Яна Сосорева. Если на стартовом пороге застройщики, по ее оценке, предлагают компактные форматы для высокой ликвидности, то в просторных планировках потолок цен ушел далеко вверх. «Семейные» квартиры премиум-класса сегодня практически стерли границу с элитным сектором по цене.
В высокобюджетном сегменте зафиксировано рекордное растяжение ценовых коридоров с выходом максимальных ценников за миллиардные рубежи на фоне разнонаправленной динамики минимальных порогов.
В категории студий нижняя граница выросла вдвое – с 23,1 млн руб. (26,9 кв. м) до 44,6 млн руб. (26,8 кв. м), максимальная цена также выросла более чем в два раза – с 72,2 млн руб. (72,2 кв. м) до 165,6 млн руб. (47,3 кв. м).
В двухкомнатных резиденциях минимальный порог входа поднялся с 42,9 млн руб. (63,5 кв. м) до 63,8 млн руб. (50,8 кв. м), а потолок цен вырос с 481 млн руб. (254,6 кв. м) до 1,2 млрд руб. (219,5 кв. м).
В трехкомнатных объектах нижняя планка увеличилась с 56 млн руб. (71 кв. м) до 90 млн руб. (105,0 кв. м), в то время как максимальный бюджет покупки вырос почти в три раза – с 580,1 млн руб. (370 кв. м) до 1,7 млрд руб. (276,6 кв. м).
«За последние пять лет высокобюджетный сегмент показал наиболее выраженное удорожание предложения в истории столичного рынка», – подчеркнула Раджабова. Входной порог даже в компактных форматах вырос, по ее мнению, в два раза, а в просторных резиденциях максимальные бюджеты превысили миллиардные рубежи. «Коллекционные пентхаусы и городские усадьбы окончательно оторвались от привычных рыночных ориентиров. Сегодня элитный сектор разделился на функциональные активы для динамичной жизни в центре и штучные трофейные объекты, ценность которых определяется исключительной архитектурной уникальностью и абсолютной приватностью», – заключила аналитик.
