В Москве резко выросли налоги на элитное недвижимое имущество
Государственная переоценка недвижимости в Москве привела к многократному росту кадастровой стоимости элитных квартир и апартаментов. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», для лотов с оценкой выше 300 млн руб. годовой налог на имущество вырос с сотен тысяч до десятков миллионов руб. К каким последствиям для рынка элитного жилья приведет новая кадастровая оценка?
Налоговая нагрузка для владельцев московского элитного жилья выросла с 2025 года, когда вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ. Федеральный закон расширил полномочия регионов и позволил устанавливать предельную ставку налога на имущество физических лиц в размере до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб., тогда как для стандартного жилья действует базовая ставка 0,3%, для апартаментов – 0,5%, для помещений в составе МФК – 2%.
Параллельно столичные власти провели очередной тур государственной кадастровой оценки (проводится раз в два года, последний был в 2023), результаты которой начали действовать с 2026 года. Перерасчет затронул все сегменты недвижимости. Однако наиболее ощутимое увеличение базы зафиксировано именно в элитном и делюкс-секторах.
Как рассказала «МК» директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, сейчас в элитном и делюкс-сегменте 42% объектов недвижимости застройщики предлагают по цене от 300 млн руб. и выше. Причем медианная цена таких квартир и домов – 490 млн руб.. То есть, больше половины недвижимости в диапазоне от 300 млн руб. имеют рыночную цену намного выше этой важной границы. У таких объектов шансы получить кадастровую оценку выше 300 млн руб. значительны.
Аналитик вместе с коллегами проанализировали выборку из 20 объектов в знаковых элитных домах столицы в Хамовниках, Замоскворечье, на Пресне и Патриарших прудах. Расчеты строились на открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных (НСПД). Итоговая сумма налога дана оценочно, так как у собственников могут быть льготы и другие возможные преференции, которые при текущем анализе учесть невозможно.
В совокупности кадастровая стоимость исследуемых лотов, по оценке эксперта, выросла с 3,3 млрд до 7 млрд руб. Рекордный относительный прирост показала квартира на Плющихе, где кадастровая оценка поднялась на 402% – с 96,1 млн до 482,6 млн руб., а годовой налог увеличился с 268,8 тыс. до 11,2 млн руб.
Максимальный абсолютный показатель зафиксирован в Гранатном переулке: кадастровая стоимость квартиры превысила 1,2 млрд руб. вместо прежних 310,5 млн руб., а ежегодный платеж вырос с 6 млн до 29,5 млн руб.
Объекты на Малой Бронной и улице Ефремова преодолели границу в 300 млн руб.: их государственная оценка поднялась со 164,9 млн и 240,6 млн до 574,9 млн и 597,8 млн руб., соответственно, из-за чего годовые начисления выросли с 451,3 тыс. и 721,9 тыс. руб. до 13,1 млн и 12,9 млн руб.
При этом лоты в Бутиковском переулке с оценкой 294,8 млн руб. и текущим налогом 540,9 тыс. руб., а также в 1-м Тружеников переулке с суммой 300 млн руб. и платежом 820,4 тыс. руб. против прежних 441 тыс. руб. оказались в пограничной зоне, где минимальный прирост кадастровой стоимости переведет объекты на ставку 2,5% с начислением более 7 млн руб. в год.
Таким образом, два объекта со схожим рыночным бюджетом в 500 млн руб. могут иметь разную государственную оценку, поскольку массовая государственная модель оценивает дом по формальным критериям локации и года постройки без учета эксклюзивного ремонта и инженерии. В результате один лот облагается налогом по ставке 0,3%, а второй требует ежегодных выплат в десятки миллионов рублей.
Как пояснила Раджабова, рост кадастровой стоимости меняет экономику владения высокобюджетными объектами. Возникает понятие совокупной стоимости владения элитной недвижимостью. Цена покупки перестает быть единственным критерием выбора, и это может стать новым элементом конкурентного позиционирования объектов. Что это означает для рынка элитного жилья?
Во-первых, может увеличиться предложение. Часть собственников дорогой недвижимости получит дополнительный стимул избавиться от активов, которые становятся слишком дорогими в содержании.
Во-вторых, усилится давление на сроки экспозиции. Для объекта с налогом в 10-20 млн руб. в год каждый дополнительный год продажи имеет вполне конкретную стоимость.
В-третьих, усилится значение правильной цены. Завышенная цена будет обходиться собственнику дороже, поскольку период владения становится дополнительным источником расходов.
В-четвертых, падения цен на высокобюджетную недвижимость не произойдет. Прирост предложения и пересмотр кадастра вероятнее всего не приведет к снижению цен.
«Рынок элитной недвижимости долгое время ориентировался на цену покупки, однако теперь на первый план выходит полная экономика владения», – отметила Раджабова. По ее мнению, когда обязательные ежегодные платежи достигают 10-30 млн руб., содержание пассивного актива без его практического использования теряет рациональный смысл. В результате на рынке появляется новая группа продавцов – состоятельные собственники, которые не испытывают проблем с ликвидностью, но захотят избавиться от чрезмерных расходов на содержание имущества. В ближайшие месяцы именно эта категория обеспечит заметный приток качественного вторичного предложения в наиболее престижных локациях Москвы.
При этом рост фискальной нагрузки не вызовет резкого падения ценников, поскольку владельцы дорогого жилья не готовы продавать объекты с глубоким дисконтом. Однако новые правила усилят давление на сроки экспозиции. В элитном сегменте поиск покупателя нередко занимает два или три года, и теперь каждый дополнительный год ожидания будет обходиться собственнику в сумму, сопоставимую с размером крупной скидки.
«Покупатели со своей стороны станут детально оценивать налоговую историю жилья еще до выхода на сделку. Поэтому в ближайшей перспективе скорость продажи объектов будет напрямую зависеть от реалистичной стартовой цены и прозрачной стоимости владения», – заключила эксперт.
