Снимать жилье или покупать: что выгоднее россиянам этой осенью
Эксперты оценили, когда выгоднее снимать, а когда покупать жилье в России
Осенью перед россиянами, которые хотят решить квартирный вопрос, стоит непростой выбор: покупать квартиру или продолжать снимать. Рыночная ипотека остается дорогой, а аренда впервые за несколько лет начала дешеветь. «МК» разобрался с экспертами, в каких случаях сегодня разумнее брать жилье в собственность, а когда лучше не торопиться.
Рынок аренды сейчас складывается в пользу нанимателей. По данным ЦИАН, в сентябре ставки долгосрочной аренды в крупных городах России оказались ниже прошлогодних: однокомнатные квартиры подешевели на 2,2%, двухкомнатные — на 5,7%. Это первое такое снижение год к году с 2020 года. При этом за третий квартал аренда выросла на 5,2% для однушек и на 3,3% для двушек — сказался сезонный спрос.
С покупкой жилья ситуация другая. Ключевая ставка Банка России сейчас составляет 14%, а средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в июле была 17,8%. При этом с учетом льготных программ средняя ставка по всем выданным жилищным кредитам составила 10,5%.
«Аренда или покупка? Здесь нужен калькулятор, а не эмоции», — считает Александр Саяпин, гендиректор «Планета Недвижимость». По его расчетам, при стоимости квартиры 10 млн рублей, первоначальном взносе 20% и ипотеке на 20 лет под 18,7% ежемесячный платеж составит около 128 тыс. рублей. За весь срок банку придется отдать порядка 30 млн рублей. Аналогичную квартиру, по его оценке, можно снимать за 35–50 тыс. рублей в месяц.
Эксперт обращает внимание и на разницу между новостройкой и вторичным жильем. По его расчетам, 60-метровая квартира в новостройке стоит около 11,2 млн рублей, а готовая квартира той же площади — примерно 7,4 млн. Льготная ипотека под 6% снижает ежемесячный платеж, но покупатель при этом берет более дорогой объект.
«На реальном горизонте в семь лет льгота отыгрывает разрыв в цене примерно до 50%. Если дороже, вы просто платите застройщику вперед то, что недодал банк», — считает Саяпин.
При этом единого ответа на вопрос «покупать или снимать» для всей России нет, отмечает Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. По его данным, средняя цена однокомнатной квартиры в городах-миллионниках за год выросла примерно на 4%, до 5,4 млн рублей, тогда как аренда аналогичного жилья снизилась примерно на 3%, до 31,1 тыс. рублей в месяц.
Разница между городами существенная. Например, 37-метровая однушка в Москве стоит около 14,3 млн рублей и сдается за 66,9 тыс. рублей в месяц. В Новосибирске аналогичная квартира стоит около 5 млн рублей при аренде 33,1 тыс. рублей. В Челябинске — 3,9 млн против 25 тыс. рублей аренды, в Красноярске — 4,9 млн против 30,4 тыс. рублей. В Казани и Нижнем Новгороде соотношение уже другое: квартира стоит около 7,3–7,7 млн рублей, а аренда — примерно 30–33 тыс. рублей.
«Говорить за всю страну было бы неправильно: в одном городе может быть выгоднее арендовать, даже имея деньги на покупку, а в другом — покупать», — отмечает Зубик.
Екатерина Ломтева, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP, считает, что при рыночной ипотеке и небольших накоплениях аренда может стать паузой для увеличения первоначального взноса. Покупка, по ее словам, больше подходит тем, кто планирует жить в квартире долго, располагает значительной частью ее стоимости или может воспользоваться льготной программой ипотеки.
При этом рассчитывать только на скорое снижение ставок эксперт не советует. После решения ЦБ от 11 сентября ключевая ставка остается на уровне 14%, а прогноз Банка России предполагает инфляцию в 2026 году на уровне 6–7%.
Ломтева рекомендует при покупке иметь запас денег хотя бы на шесть месяцев обязательных расходов, а платежи по всем кредитам по возможности удерживать в пределах 30–35% устойчивого дохода семьи после налогов. Это, подчеркивает эксперт, не банковский норматив, а консервативный ориентир.
Таким образом, универсальной формулы для всей страны нет. Если ипотечный платеж оказывается слишком тяжелым, аренда позволяет сохранить финансовую гибкость и накопить на первоначальный взнос. Если же есть крупные собственные средства, льготная ставка и уверенность, что в квартире предстоит жить много лет, покупка может оказаться оправданной уже сейчас. Главное — сравнивать не только ежемесячный платеж, но и полную стоимость жилья, кредита и аренды на горизонте нескольких лет.
