В проекты комфорт-класса заселилась хроническая депрессия: в «старой» Москве обострился дефицит массовых новостроек
В Москве продолжает сокращаться предложение жилья комфорт-класса: по итогам III квартала на территории «старой» Москвы доля бюджетных лотов до 15 млн руб. снизилась еще на 7% до 13%. Столичные девелоперы, похоже, окончательно потеряли интерес к низкомаржинальным массовым новостройкам. В течение этого года в столице в этом сегменте рынка не стартовал ни один новый проект. В четвертом квартале ситуация с массовыми новостройками станет еще хуже, уверены эксперты.
По данным «Метриум» Юлия Иванова, в третьем квартале 2026 года на столичном рынке новостроек массового сегмента было выставлено на продажу 8,9 тыс. лотов в 72 проектах. Из них 8,1 тыс. приходилось на квартиры и 0,8 тыс. – на апартаменты. В июле-сентябре на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не зафиксировано ни одного старта продаж. И этот факт уже перестал удивлять специалистов. Поскольку в текущем году премьеры проектов комфорт-класса просто отсутствуют.
В семи округах столицы продолжается постепенное вымывание предложения комфорт-класса. Правда, количество лотов в экспозиции сократилось по-разному: от 6% в Зеленограде до 24% на востоке. Противоположная динамика зафиксирована только в ЮЗАО (+49% за квартал) и ЮВАО (+13%), где застройщики вывели в продажу новые корпуса.
В восьми административных округах лоты подорожали. И лишь ЮЗАО средний ценник немного снизился, на 4%.
В результате, по данным аналитика, средняя цена 1 кв. м квартир по итогам III квартала 2026 года выросла на 3%, до 443,3 тыс. руб., а апартаментов – на 9%, до 383,1 тыс. руб. А доля лотов стоимостью до 15 млн руб. сократилась на 7 п.п. и составила 13%.
Структура предложения жилья комфорт-класса изменилась. К примеру, до 13,1% (-6,5 п.п. за квартал) уменьшилась доля объектов на начальном этапе. Кроме этого, на 1,5 п. п., до 15,8% упала доля студий и на 1,6 п. п, до 36,2%, – «однушек». Зато на 0,9 п. п., до 33,5% увеличилась доля двухкомнатных и на 1,9 п.п. 13,5% – трехкомнатных форматов, что подтверждает усиления тренда на исчезновение наиболее доступного и компактного жилья в столице.
На фоне роста цен стройматериалов застройщики продолжают сокращать в проектах долю предложения форматов с чистовой отделкой (43,1%, -4,5 п. п.) и white box (16,1%, -1,2 п. п.). А вот число лотов без отделки за квартал выросло на 5,7 п.п. до 40,8%.
«С 1 октября льготная ипотека, по сути, потеряла роль важнейшего драйвера спроса на рынке новостроек Москвы», – отметил «МК» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Покупка квартир с помощью этой программы, по его мнению, теперь возможна исключительно в рамках новых лимитов, без суммирования с рыночной частью по льготной схеме. В столице показатель варьируется от 12 млн до 18 млн руб. – в зависимости от числа детей. Но предложений в этом ценовом диапазоне в исторических границах Москвы практически не осталось. Поэтому девелопер ожидает дальнейший отток покупателей с рынке массовых новостроек.
Правда, исключением могут стать комплексы класса комфорт+. Напомним, к нему относятся проекты с потребительскими характеристиками бизнес-класса, но продаваемые в традиционных локациях массового сегмента. Вероятно, подобные новостройки сохранят популярность, поскольу обладают высоким инвестиционным потенциалом и, в отличие от типовых кварталов, кардинально превосходят проекты реновации.
Рейтинг самых доступных апартаментов в III квартале 2026 года возглавили лот в одной из новостроек Зеленограда площадью 21,8 кв. м за 7,1 млн руб., лот в одном из ЖК, расположенном в районе Митино (СЗАО) площадью 22,4 кв. м за 7,5 млн руб. и лот в ЖК районе Новокосино (ВАО) площадью 25,0 кв. м за 7,8 млн руб.
В топ-3 самых доступных квартир в III квартале 2026 года попали лот в Молжаниновском районе на севере Москвы площадью 22,3 кв. м за 9,6 млн руб., лот в ЖК, распложенном в районе Митино (СЗАО), площадью 20,1 кв. м за 10,3 млн руб. и лот в одном из новых корпусов в Зеленограде площадью 28,9 кв. м за 11,0 млн руб.
В июле–сентябре 2026 года количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 2%, составив 3,4 тыс. шт. Минимальное число сделок зафиксировано в августе (929 ДДУ). А вот пик активности пришелся на июль (1 265 ДДУ). Локальный всплеск в течение второго месяца лета произошел, скорее всего, из-за отложенной регистрации договоров, заключенных на фоне ажиотажного спроса в июне в преддверии изменений семейной ипотеки.
По итогам прошлого квартала доля ипотечных сделок сократилась на 1 п.п., составив 72%. При этом средняя ставка по рыночной ипотеке снизилась на 0,6 п.п. до 18,7% годовых. В свою очередь, ключевая ставка ЦБ за отчетный период уменьшилась лишь на 0,25 п.п. Последнее снижение ключевой ставки состоялось 24 июля, после чего на последующем заседании совета директоров 11 сентября регулятор сохранил ее без изменений на уровне 14%.
Добавим, что в III квартале больше всего сделок в этом классе жилья прошло в ЮВАО.
«По итогам III квартала в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы усилился дефицит предложения», – подчеркнула Иванова. Нехватка ликвидного жилья, на ее взгляд, усугублялась низкой активностью девелоперов. Помимо дефицита предложения дальнейшую активность покупателей ограничивают новые правила семейной ипотеки, сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен (+3% за квартал).
