«Вторичка» со скидкой: россияне стали чаще покупать залоговые квартиры на банковских аукционах
В России вырос спрос на залоговые квартиры и дома
В России подскочил спрос на залоговые квартиры и дома, которые банки зачастую продают с дисконтом 10–25% от рыночной цены. Как признали представители крупнейших российских кредитных организаций, с начала этого года россияне стали чаще покупать жильё, изъятое банками у неплательщиков по кредитам. В первом квартале средний чек покупки залоговых квартир составил 5,3 млн руб. О механизме продажи заложенных объектов недвижимости, перешедших в собственность банков из-за невыплаты кредитов, о плюсах и рисках таких сделок «МК» рассказала руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» в М2 Василиса Овсянникова.
Информацию о залоговом имуществе можно найти через специализированные площадки банков. Например, «Сбер», ВТБ, «Дом.РФ» создали собственные цифровые витрины для реализации залогового имущества, что позволяет им контролировать процесс продажи напрямую. Однако такие лоты есть и на электронных торговых площадках (Росэлторг,«Центр реализации», АО «РАД»). Как правило, там продаётся имущество должников, находящееся в процедуре банкротства или принудительной реализации .
Кроме того, существуют агрегаторы, собирающие информацию об аукционных торгах, что упрощает поиск лотов по всей стране (Федресурс, tBankrot.ru).
По словам эксперта, актуальные предложения залоговых квартир на банковских аукционах размещены на официальном сайте торгов — torgi.gov.ru, где собраны объекты недвижимости со всей России. Этот ресурс ориентирован на кредиторов для публикации торгов, участие в них покупателя напрямую невозможно.
Банк может реализовать залоговую недвижимость двумя основными способами: во внесудебном порядке или через суд. Рассмотрим оба варианта
Согласно п. 1 ст. 339 и п.п. 2, 4 ст. 349 ГК РФ, внесудебное взыскание возможно по соглашению с залогодателем, зафиксированному в договоре залога. В нём указываются способ реализации и начальная цена. Исключение — единственное жильё гражданина (п. 3 ст. 349 ГК РФ), если нет дополнительного соглашения. При этом, залогодатель может в любой момент погасить долг и прекратить взыскание (п. 4 ст. 348 ГК РФ). Банк при этом сохраняет право обратиться в суд (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Банк может забрать залоговую квартиру должника и через суд, подав соответствующий иск. Суд выносит решение об обращении взыскания (п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ). Пристав возбуждает исполнительное производство (ст. 428 ГПК РФ, ст. 30 Закона № 229-ФЗ), изымает документы и организует публичные торги (ст. 449.1 ГК РФ, ст. 56–57 Закона № 102-ФЗ). Уведомления публикуются за 10 дней (для движимого имущества) или на официальных сайтах и в СМИ (для недвижимости, п. 1 ст. 350.2 ГК РФ). Если первые торги не состоялись, возможны повторные. При их неудачных торгах, банк может выкупить имущество по соглашению или оставить за собой (п.п. 4–6 ст. 350.2 ГК РФ). После этого банк становится собственником и продаёт недвижимость напрямую по стандартной схеме купли-продажи, часто с дисконтом 10–25%.
Таким образом, когда банк становится собственником залоговой недвижимости (после неудачных торгов), продажа происходит напрямую через банк как собственника, без аукционов. Структура сделки такая же, как и покупка у иного собственника, но при этом сделка упрощена по сравнению с торгами, однако требует тщательной проверки документов и юридического сопровождения.
Если недвижимость продаётся через аукцион, то основной особенностью сделки с торгов является электронный формат покупки залогового объекта. Торги проводятся онлайн, а все документы подписываются электронной подписью. Участник электронных торгов может присоединиться из любого уголка России, если у него есть доступ в Интернет.
Несмотря на ценовую выгоду, существуют серьезные «подводные камни». Например риск наличия лиц, которых сложно выписать (несовершеннолетние, заключённые, лица, имеющие право пожизненного проживания. Кроме этого, недвижимость может требовать значительных дополнительных вложений, которые перекроют выгоду от низкой цены.
При покупке недвижимости на торгах также существует опасность, что прежний владелец продолжает отстаивать свои права в суде, иногда имущество уже переходит к новому собственнику, а предыдущий правообладатель ещё не исчерпал судебные возможности. Бывает, что квартира попадает на торги с нарушениями.
Как эксперт, я положительно оцениваю тенденцию покупки залоговой недвижимости у банков. Прежде всего, потому что она восстанавливает баланс интересов всех участников процесса.
У банка нет цели стать собственником имущества, его цель заработать на выданном кредите. Квартиры, машины, коммерческие площадки являются для банка непрофильными активами, реализовав которые банк получает возможность вернуть средства в оборот.
Реализация залогового имущества на публичных торгах обеспечивают открытость процедуры, равенство участников и формирование рыночной цены.
Конечно, процедура требует доработки. Сложности с физическим осмотром, бюрократические барьеры при аккредитации на электронных площадках, ограниченная возможность привлечения ипотечных средств тормозит процесс. Но сама модель, при которой залоговое имущество оперативно переходит от кредитора к добросовестному приобретателю, соответствует экономической логике залога и интересам всех сторон: кредитор возмещает убытки, покупатель приобретает актив с контролируемыми рисками, а рынок получает дополнительное предложение жилья по конкурентным ценам.
Основные плюсы покупки недвижимости на банковских аукционах, заключаются в том, что банки, как продавцы стараются обеспечить юридическую чистоту сделки, а именно залоговое имущество проходит предварительную проверку на правовые риски ещё до выставления на торги, что снижает вероятность «сюрпризов» для покупателя. Электронные площадки предлагают удобные фильтры для поиска объектов под конкретный бюджет. Цены на аукционах, как правило, ниже рыночных. Карточки лотов содержат структурированную и подробную информацию. Например, часто можно встретить такую формулировку: «Доступ в объект временно отсутствует, состояние неизвестно. Информация по зарегистрированным лицам уточняется». Данная информация позволяет покупателю оценить риски покупки такой квартиры заранее.
Один из основных минусов покупки залогового жилья, это отсутствие возможности лично осмотреть объект недвижимости. Кроме того, сама процедура покупки более долгая и бюрократизированная по сравнению со стандартной сделкой и не всегда доступна полная документация по истории объекта. Также важно отметить, что приобрести лот за счёт ипотечного кредита задача крайне затруднительная.
«Покупка залоговой недвижимости с торгов, где цена может быть существенно ниже рыночной по аналогичным предложениям на вторичке несомненно будет очень привлекательна для инвесторов и простых физических лиц. Предполагаю, что тренд на покупку залогового жилья у банков во втором полугодии 2026 года увеличится», — полагает Василиса Овсянникова.
